令和8年1月16日　提出 柳川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳川 -6 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳川市三橋町蒲船津字水町５１８番４ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 混在する既成住宅地 域 西5m市道 水道 西鉄柳川 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 西鉄柳川駅北東方 630m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅・アパート等が混在する既成の住宅地域で、地域内及び周辺に特別の変動要因は認められず、今 後も概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柳川市内の住宅地域である。需要者は、当市に地縁的選好性を有するサラリーマンが中心となる。近隣地 域は、駅への接近性など生活利便性に比較的優れていることから、住宅地需要は比較的堅調で、地価は微増傾向で推移 している。取引きの価格帯は、２５０㎡の土地であれば７００万円程度であり、新築戸建住宅であれば総額２，５００ ～３，０００万円が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用を目的とした戸建住宅地の取引が中心で、類似地域内において規範性のある多数の取引事例の収集ができた。 一方、近隣地域は中規模一般戸建住宅が中心であり、収益性よりも居住の快適性を重視する不動産市場が形成されてお り、土地と建物の投資額に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格が試算できなかった。従って、代表標準地 との均衡を踏まえ、市場実態を反映した規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柳川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.7] [100.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では低金利の影響もあり一定の住宅地取 引が見受けられるものの、地元住民に限定さ れる住宅需要は依然として軟調である。 駅への接近性には比較的優れた既成住宅地域 であり、地域要因に特段の変動はなく、地価 は微増傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％