令和8年1月16日　提出 柳川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳川 -5 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.

鑑定評価額 8,900,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳川市三橋町今古賀字内島田８６番１ ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 南3.5m市道 水道、ガス、下水 西鉄柳川 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 西鉄柳川駅南西方 900m 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が多い市街地近郊の住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状維持的に推 移するものと予測する。地価も相当程度下落し、横這いから上昇へと変化することが期待される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧柳川市を中心とした住宅地域一円である。需要者の中心は、柳川市に居住する者が大部分を占める。街 路条件にやや劣る既成住宅地域であるが、市中心部に近く地価は横這い傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯 は、３００㎡程度で土地８００万円程度、新築の戸建物件で２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格 が得られた。建築費等の上昇により土地帰属純収益がマイナスとなったため収益価格は求められなかった。よって、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柳川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、米国の通商政策による影響が自動車 産業を中心にみられるものの、緩やかに回復 している。都心部を中心に不動産市況は改善 傾向にある。 街路条件にやや劣る既成住宅地域であるが、 市中心部に近く地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％