令和8年1月16日　提出 柳川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳川 -4 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳川市大和町中島字中坪２４２番５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道 西鉄中島 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 西鉄中島駅西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域で、地域内及び周辺に特段の変動要因は認められず、今 後も概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柳川市内の住宅地域である。近隣地域は柳川市郊外に位置し、小学校には近いものの周辺には農地も散見 され、需要者は、当市に地縁的選好性を有するサラリーマン等が中心となる。住宅地需要は軟調で、地価は概ね横ばい で推移している。取引きの価格帯は、２３０㎡の土地であれば４００万円程度であり、新築戸建住宅であれば総額２， ０００～２，５００万円が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用を目的とした一般戸建住宅等の敷地としての取引が中心であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適 用しなかった。一方、比準価格は代替性を有する取引事例について規範性の程度に応じた重み付けを行い試算しており 、市場実態を反映した実証的な価格である。従って、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では低金利の影響もあり一定の住宅地取 引が見受けられるものの、地元住民に限定さ れる住宅需要は依然として軟調である。 農地等も見受けられる既成住宅地域であり、 地域要因に特段の変動はなく、地価は概ね横 ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％