令和8年1月16日　提出 柳川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳川 -1 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳川市柳町１５番５ ②地積 　(㎡) 452   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 西鉄柳川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５．７ｍ市道 交通 施設 西鉄柳川駅西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街地中心に近い住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持と予測。市役所等にも 近く比較的利便性は良好なため、当面の地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柳川市内の住宅地域一円で、標準地は市街地中心に比較的近い地域の物件と価格牽連性が強い。需要者は 同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が中心となる。住環境等が比較的良好なことから、相応の需要 はあり、地価は若干の上昇で推移している。取引の中心となるのは、標準地と同程度の規模を想定した場合で、土地が １５００万円前後、新築戸建が３０００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、土地取引は自用目 的が主である。建築費等の上昇により土地帰属純収益がマイナスとなったため収益価格は求められなかった。そこで本 件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡や近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柳川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.5] [100.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、米国の通商政策による影響が自動車 産業を中心にみられるものの、緩やかに回復 している。都心部を中心に不動産市況は改善 傾向にある。 柳川市中心部に近い既成住宅地域で地域要因 に大きな変動はない。住環境は比較的良好で 地価は若干の上昇傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.5 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％