令和8年1月15日　提出 飯塚 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.

鑑定評価額 3,590,000 円  １㎡当たりの価格 8,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市佐與字北ノ浦１５９６番３ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 住宅のほかに空地も 混在する国道背後の 住宅地域 南西7m市道 水道 鯰田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ鯰田駅　東方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空家や未利用地が多い既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。なお、近隣地域周辺では住宅需 要の減少から低い取引価格もみられ、地価は一転して下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね飯塚市郊外の外縁部に位置する既成住宅地域及び農家住宅地域である。主な需要者は、地縁的選好 性を持つ居住者であり、圏外からの転入者は極めて少ない。近年は取引件数が減少し、低い取引価格も見られるように なり需要は減少傾向にある。需要の中心となる価格帯は３００～４００㎡程度の土地で３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例はいずれも価格牽連性を有し、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域はアパート等収益物件は皆 無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。よって、不動産 需給動向を反映した比準価格を重視し、更に近隣周辺の県基準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,410 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯塚市はエリアによって取引価格に二極化が 見られる。取引件数は前年より増加傾向にあ るが、新家屋棟数は前年に比べて減少してい る。 国道背後の既成住宅地域で、住宅需要の減少 で低い取引価格もみられ、地価は下落に転じ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％