令和8年1月16日　提出 飯塚 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松嵜　洋平   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市伊岐須字沼ケ谷６６１番１ ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東6m市道 水道、下水 新飯塚 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 新飯塚駅　西方 4.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面、現状の土地利用にて推移 するものと考えられる。一定の住宅地需要を背景に地価水準は上昇基調を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、飯塚市及び隣接市町内における住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者で、飯塚市内 及びその周辺地域等に通勤する一次取得者である。標準地は市の中心部からやや離れるが、住宅地に対する一定の需要 や類似地域の動向等を受けて、地価水準は上昇基調を維持している。なお、主な価格帯については、敷地規模等により 幅があるが１区画当たり総額５００万円から１，０００万円程度までの範囲と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内において、代替・競争等の関係が強いものに基づき試算しており、実際の不動産市場を反映 した実証的な価格である。標準地の存する地域では、アパート等の収益物件はほとんど見られず、戸建住宅を主とした 自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は採用しなかった。以上より、本件では代表標準地との比較検討を踏 まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯塚 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や金利引き上げには注視を要するも のの、飯塚市内における土地の取得需要は堅 調な状態である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であ り、戸建住宅に対する需要は堅調であり、地 価水準は上昇基調を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％