別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
直方 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
直方 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.
鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 直方市知古１丁目２６９番１
｢知古１－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い利便
性の良い既成住宅地
域		 南西3.5m市道 水道、ガス、下水 直方

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 直方中心部に近い筑豊電鉄直
方駅至近の既成住宅地域		 街

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 直方駅　北方

1.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は直方中心部に近く幅員が狭いが、利便性の良い街区の整った住宅地域であり、大きな変動は無く当分
は同様の使用で推移するものと予測し、知古地区は人口増加傾向が継続し地価動向は、やや上昇傾向にて推移。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、直方市及び周辺市町一帯の住宅地域と判定する。主たる需要者は、地縁的選好性を有する戸建住宅取得
者である。当該地域は直方中心部に近く、道路幅員が狭い等街路条件にやや難があるが、近年の知古地区のスーパー等
商業施設の集積に見られるように利便性は良い状況にある。周辺人口も引き続き増加傾向にあり、やや鈍化したが需要
の顕著さが認められる。かかるなか、中心となる価格帯は、土地１７０㎡程度で５５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は一般住宅が多くアパート等が散見される住宅地域であるが、自用目的の一般住宅が主たる使用であり、建築
費も上昇し土地価格に見合った収益が得られず収益価格は、やや低位に試算されたと思料される。よって、市場性を反
映し実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、不動産の需給動向等をも勘案し、単価と総額と
の関連に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は、緩やかな回復傾向。当市の人口
はやや減少傾向であるが、近隣市町と比較し
て減少幅は小さい。土地取引件数ここ１年は
やや減少。

知古地区は人口はここ１年増加。周辺のスー
パー等生活利便施設の充実。利便性の良い住
宅地で、需要は継続して概ね顕著。


生活利便性等土地の個別性に影響を与えるよ
うな個別的要因に特段の変動は認められない
。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 直方 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 直方０８Ｋ

-10204		 直方市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m市道
、南東6m、
角地
（都） 準工

(70,200)
b 直方０８Ｋ

-10799		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c 直方０８Ｋ

-10307		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 直方０８Ｋ

-10305		 直方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
e 直方０８Ｋ

-10308		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北西5m、角地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,082  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
36,682 		 100
[  95.0]
38,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,600 
b (　           ) 
21,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.2]
26,934 		 100
[ 101.8]
26,458 
26,500 
c (　           ) 
22,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
28,294 		 100
[  85.4]
33,131 
33,100 
d (　           ) 
28,629  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
26,992 		 100
[  91.8]
29,403 
29,400 
e (　           ) 
32,472  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
31,841 		 100
[  97.2]
32,758 
32,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -18.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,500 円／㎡]  



直方 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,649,521 
562,800 
2,086,721 
1,979,040 
107,681 		 （　0.9788）
105,398 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　      3,099,941 円　　　　（　     18,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
直方 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   160 ％   168 ㎡     12.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅、各階２ＤＫ２戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,250 
112,500 		 1.0  112,500 
1.0  112,500 

 2～ 2		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,250 
112,500 		 1.0  112,500 
1.0  112,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

225,000 		 225,000 
225,000 
⑨年額支払賃料        225,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,700,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,700,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       108,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,592,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           225,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,160 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          225,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          55,361 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,649,521 円　　　　（　        15,771 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,278 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
直方 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,400 円  　　　　     33,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 81,000 円  　　　        2,700,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      268,800 円  　　　　     33,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        33,600 円  　　　　     33,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,600 円  　　　　     33,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         562,800 円　（　　　　　　         3,350 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9788    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,979,040 円  
（　　　　　        11,780 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,649,521 円      
②総費用 562,800 円      
③純収益　①－② 2,086,721 円      
④建物等に帰属する純収益 1,979,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 107,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 105,398 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,099,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 直方 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　直方市知古一丁目２６９番１
 2903000228441-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
直方 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
直方 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.
鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 直方市知古１丁目２６９番１
｢知古１－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い利便
性の良い既成住宅地
域		 南西3.5m市道 水道、ガス、下水 直方

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件がやや劣る中心部に
近い既成住宅地域		 街

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 直方駅　北方

1.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 直方市中心部の既成住宅地で、街路条件がやや劣るものの、住宅地全体の堅調な需要に牽引され、現状維持で推
移すると予測する。地価は横這いもしくは微増傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、直方市の住宅地域一帯である。主な需要者は地縁者や住宅取得を目論む個人が中心であるが、規模によ
っては不動産業者の参入も想定される。近隣地域は街路条件がやや劣るものの、利便性に優れ安定した需要が認められ
、地価水準も緩やかな上昇傾向にある。中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で５００～６００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、価格牽連性を有する複数事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は賃料水準及び還元利回り
等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、また、近隣地域には自用の戸建住宅が多く、賃貸市場の成熟性
が劣るため、規範性はやや低い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては市場動向を反映した比準価格を重視し、収益
価格は参考に留め、留前年対象標準地の価格等を勘案の上、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直方市の経済は緩やかな回復基調にあり、個
人消費・設備投資・雇用情勢は堅調に推移し
ている。


周辺でミニ開発による新規分譲も散見され、
相応の引き合いが見られる。



個別的要因の変動は見られない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 直方 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 直方０７Ｃ

-10707		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3.7m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,160)
b 直方０７Ｃ

-10216		 直方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.2m市道
、中間画地
（都） １中専

(60,168)
c 直方０７Ｃ

-10712		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 直方０７Ｃ

-10203		 直方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.8m市道
、北東4.5m、
角地
（都） １低専

(50,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,915  		 100
[  90.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,025 		 100
[  90.0]
32,250 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,300 
b (　           ) 
30,202  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
32,173 		 100
[  98.0]
32,830 
32,800 
c (　           ) 
21,590  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
24,077 		 100
[  80.8]
29,798 
29,800 
d (　           ) 
27,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
27,027 		 100
[  80.8]
33,449 
33,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,500 円／㎡]  



直方 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,861,483 
612,580 
2,248,903 
2,161,630 
87,273 		 （　0.9788）
85,423 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　      2,512,441 円　　　　（　     15,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
直方 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   160 ％   168 ㎡     12.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４５㎡程度のファミリータイプ共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,350 
121,500 		 1.0  121,500 
1.0  121,500 

 2～ 2		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,350 
121,500 		 1.0  121,500 
1.0  121,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

243,000 		 243,000 
243,000 
⑨年額支払賃料        243,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,916,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,916,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       116,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,799,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           243,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,333 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          243,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          59,790 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,861,483 円　　　　（　        17,033 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
直方 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,800 円  　　　　     36,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 87,480 円  　　　        2,916,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,600 円  　　　　     36,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         612,580 円　（　　　　　　         3,646 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9788    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,161,630 円  
（　　　　　        12,867 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,861,483 円      
②総費用 612,580 円      
③純収益　①－② 2,248,903 円      
④建物等に帰属する純収益 2,161,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 87,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 85,423 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,512,441 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 直方 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　直方市知古一丁目２６９番１
 2903000228441-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考