令和8年1月16日　提出 久留米 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 9-2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　悟   TEL.

鑑定評価額 68,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市御井旗崎４丁目４番４外 ｢御井旗崎４－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 1,231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、事務所、工 場等が混在する地域 北東7m市道 水道、下水 御井 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 御井駅　北東方 650m 法令 規制 ⑤地域要因の将 　来予測 工場、事業所、倉庫等が混在する工場地域であり、今後も現況を維持するものと思料する。地価は、工場などの ほか、共同住宅といった幅広い用途の需要も見込まれ、上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市及び周辺市町に位置する工業地域である。需要者は、事業所・倉庫・営業所等を求める一般事 業法人等である。当該地域は久留米ＩＣに近く交通接近条件において優れるとともに、背後に住宅地、マンション等が 存することから多用途による需要の競合も認められ需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は用途・取引規 模等により異なるため見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性の高い事例から導いており、市場性を反映し規範性が高い。当地域は、自己使用建物が支配的な工 場地域であり、賃貸市場が未成熟である事から収益還元法は適用しなかった。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価 格を重視するとともに、昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地の地価は、特にｅコマース市場の拡大 による物流施設等用地の需要が牽引し、上昇 傾向にある。 久留米ＩＣに近接し、国道への連絡も良好な ため、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％