別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
久留米 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-13 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.
鑑定評価額 48,100,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市三潴町早津崎字先眞田８９１番１
 ②地積
　(㎡)		 1,154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｗ1		 小売店舗、飲食店舗
等が多い路線商業地
域		 東10.5m県道 水道 大善寺

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １０．５ｍ県道 交通

施設		 大善寺駅　南西方

770m		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、郊外に存する路線商業地域で、大きな価格形成要因の変化も無く当面現状利用で推移すると予測さ
れる。物価及び人件費の高騰により収益上昇は見込めないが、地価は上昇基調で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、久留米市郊外の路線商業地がその範囲である。需要の中心は小売店舗等の個人事業者、地元企業等で
ある。近隣地域は久留米市郊外に位置する商業地で繁華性がやや劣るものの、割安感、背後住宅地の価格上昇圧力等に
より地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は規模等により異なるため見出せな
い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は事例数の少ない路線商業地域であるが、比準価格は類似性の高い事例から導き出した試算値で、市場性を
反映し説得力が高い。収益価格は収益性に着目した投資採算性価格であるが、成熟度の低い店舗賃貸市場から導き出し
た価格であり相対的信頼性が低い。鑑定評価額は、比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、代表標準地
との均衡に留意するとともに、昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮して上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久留米 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[126.7]		 [100.0]
100		 41,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は継続的な低金利等を背景として引き続
き上昇基調にあるものの、土地及び建築費等
の高騰の影響を受け地価上昇幅の縮小傾向が
認められる。

自動車交通量の多い県道沿いの路線商業地域
であり、繁華性はやや低いものの、土地需要
は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米８Ｋ

-611		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.1m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,164)
b 久留米８Ｋ

-1013		 久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 北東6.8m市道
、中間画地
準住居

(60,200)
c 久留米８Ｋ

-705		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西12.3m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,289  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,109 		 100
[  85.6]
44,520 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,500 
b (　           ) 
42,290  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
47,083 		 100
[ 111.6]
42,189 
42,200 
c (　           ) 
34,230  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
38,832 		 100
[  98.9]
39,264 
39,300 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,000 円／㎡]  



久留米 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,415,920 
1,402,900 
5,013,020 
3,883,520 
1,129,500 		 （　0.9802）
1,107,136 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     30,753,778 円　　　　（　     26,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,154 ㎡     23.0 m x   52.0 m  前面道路：県道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの店舗を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
1,600 
560,000 		 6.0  3,360,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

560,000 		 3,360,000 
0 
⑨年額支払賃料        560,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,720,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 別途共益費を授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,720,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       336,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,384,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,360,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,920 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,415,920 円　　　　（　         5,560 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 328,000 円  　　　　     65,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 201,600 円  　　　        6,720,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      282,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      459,200 円  　　　　     65,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        65,600 円  　　　　     65,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,600 円  　　　　     65,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,402,900 円　（　　　　　　         1,216 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9802    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,883,520 円  
（　　　　　         3,365 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,415,920 円      
②総費用 1,402,900 円      
③純収益　①－② 5,013,020 円      
④建物等に帰属する純収益 3,883,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,129,500 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,107,136 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,753,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市三潴町早津崎字先眞田８９１番１
 2904000299348-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
久留米 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-13 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　晃尚   TEL.
鑑定評価額 48,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市三潴町早津崎字先眞田８９１番１
 ②地積
　(㎡)		 1,154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｗ1		 小売店舗、飲食店舗
等が多い路線商業地
域		 東10.5m県道 水道 大善寺

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ県道 交通

施設		 大善寺駅　南西方

770m		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧三潴町北部の路線商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく今後も現状の利用状態が継続するものと思料。
近隣商業的な色彩も有するところで不動産取引は少ないが土地需要は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市郊外及び周辺市町の路線商業地域等。需要者は、店舗や事業所の新規出店を検討する地場事業
者であるが、域外のフランチャイズ事業者等の出店が稀に見られる。旧三潴町の商業地域の中では交通量が多く繁華性
も高いところで、スーパーや書店等が見られ、近隣商業的な色彩も有している。特段の衰退傾向は窺えず、不動産需要
は安定的である。需要の中心となる価格帯は、取引される規模にバラつきがあるため、見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は土地価格に見合う家賃水準は形成されておらず、収益性が取引の絶対的な価値判断指標には至っていないた
め、収益価格は低位に試算された。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含んでおり、説得力が相対的に劣る
。一方、比準価格は立地条件等の格差に留意し求めた価格であり、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。
よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久留米 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[126.1]		 [100.0]
100		 41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口減少率は県平均を上回り、高齢化
率は県平均と同程度。建築費の高騰や今後の
金利上昇による不動産市況への影響を注視す
る必要がある。

地域要因に特段の変動はない。旧三瀦町北部
に形成される路線商業地域で、事業用不動産
の取引は少ないが、背後の住宅地の取引は安
定的に推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米８Ｋ

-816		 久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 久留米８Ｋ

-1102		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7m県道、
北東3m、角地
｢調区｣ 

(70,100)
c 久留米８Ｋ

-902		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m市道、
東4m、角地
１住居

(70,200)
d 八女７Ｃ

-414		 八女市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m県道、
東4m、角地
（都） 準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,367  		 100
[  60.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,737 		 100
[ 133.9]
43,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,100 
b (　           ) 
24,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
25,968 		 100
[  61.1]
42,501 
42,500 
c (　           ) 
56,919  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
55,427 		 100
[ 120.4]
46,036 
46,000 
d (　           ) 
36,289  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
36,467 		 100
[  87.4]
41,724 
41,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,200 円／㎡]  



久留米 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,536,219 
1,428,380 
5,107,839 
3,972,320 
1,135,519 		 （　0.9802）
1,113,036 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     30,917,667 円　　　　（　     26,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,154 ㎡     23.0 m x   52.0 m  前面道路：県道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
1,630 
570,500 		 6.0  3,423,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

570,500 		 3,423,000 
0 
⑨年額支払賃料        570,500 円　×　12ヶ月　＝　       6,846,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,846,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       342,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,503,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,423,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,536,219 円　　　　（　         5,664 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 335,500 円  　　　　     67,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 205,380 円  　　　        6,846,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      283,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      469,700 円  　　　　     67,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        67,100 円  　　　　     67,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,100 円  　　　　     67,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,428,380 円　（　　　　　　         1,238 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9802    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,972,320 円  
（　　　　　         3,442 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,536,219 円      
②総費用 1,428,380 円      
③純収益　①－② 5,107,839 円      
④建物等に帰属する純収益 3,972,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,135,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,113,036 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,917,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市三潴町早津崎字先眞田８９１番１
 2904000299348-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考