令和8年1月16日　提出 久留米 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -32 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市御井旗崎２丁目１１０３番５５ ｢御井旗崎２－６－１２｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4m市道 水道、下水 御井 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 御井駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準 は、住宅需要の増加傾向を受けて、微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市及び隣接町等の住宅地域の圏域。需要者は、久留米市等に通勤する個人エンドユーザーが主体 である。低金利や住宅税制等の住宅取得に有利な環境が継続していることを背景に、久留米市東部郊外の住宅地におい ても住宅需要は増加しており、地価は微増傾向で推移している。土地は総額で１０００万円台前半、新築戸建で総額３ ０００万円台後半までが需要中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性よりも居住快適性を重視して価格が形成される戸建住宅を主体とする住宅地域であるため、収益価格は試算しな かった。よって、自己使用目的で取引される戸建住宅地としての市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、更に、前年標準地価格について価格形成要因の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,800 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [131.9] [102.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地建物価格上昇の影響を受けつつも、住宅 取得に有利な環境が継続しており、市中心部 の住宅地を中心に住宅需要は底堅い。 市域東部郊外に位置し、利便性はやや劣るも のの、住宅需要が増加傾向にあり、地価は微 増傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％