令和8年1月15日　提出 久留米 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -19 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中村　世明   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市津福今町字南出口２８３番１２ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 聖マリア病院前 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 聖マリア病院前駅　　 南方 850m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の戸建住宅地で特段の変更要因はなく、このような利用状況が持続するものと予測する。最寄り駅に徒歩圏 内にあり、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね久留米市を中心に隣接する市町の住宅地域。主たる需要者は久留米市及び隣接する市町に勤務する給 与取得者等が中心となる。福岡都心部等に比べて、相対的な割安感もあって需要は堅調である。需要の中心となる価格 帯は、地積２００㎡程度の土地で１千３百万円程度の水準と捉えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性の高い取引事例から査定しており、精度のある価格が試算できたものと思 料する。収益還元法は、閑静な戸建住宅地域で、もっぱら土地所有者が節税対策のためアパート等の建設をする地域で あり、経済合理的な賃貸想定が不可能であるため採用しなかった。自己使用の戸建住宅地としての取引が支配的であり 、市場の実情を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [105.8] 100 100 [100.0] 100 [170.6] [100.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の生産年齢人口は微減傾向にある。 若干老齢人口が微増傾向にある。法改正・建 築資材の高騰により建物価格が上昇している 。 花畑駅から、徒歩圏内にある生活利便性が良 好な住宅地域である。地価水準は微増傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +28.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％