令和8年1月16日　提出 久留米 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -11 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市国分町字西原１５５８番５６ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南5.3m市道 水道、ガス、下水 西鉄久留米 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 西鉄久留米駅　南東方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域で、特段の変動要因は認められず、今後も現状が 維持されるものと予想される。土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移しており、今後も同様と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市郊外の住宅地域の範囲で、需要者の中心は久留米市内、福岡都市圏に通勤するエンドユーザー である給与所得者が中心である。近隣地域は、久留米市郊外に位置するものの、周辺ではミニ開発分譲等が多く、中に は高値の取引も見られ、住宅需要も堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地が１０百万円前後程度、新築の土地 建物は総額３５百万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域である。比準価格については、同一需給圏内の類似地域 に存する住宅地の取引事例を収集・選択し、適切な補修正により求めた。一方、近隣にアパート等の貸家も存するが、 地主による節税目的等の土地利用の一形態に過ぎないため、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,800 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [101.4] [100.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は微減傾向である。不動産取 引件数は概ね横ばい傾向であるが、不動産市 況は概ね堅調で、地価は郊外を除き上昇傾向 で推移している。 一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅 地域で、周辺地域では高値での取引もみられ 、住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％