令和8年1月16日　提出 大牟田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 9-1 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　寺島　弘次   TEL.

鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市北磯町６番２外 ②地積 　(㎡) 5,714   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大規模化学工場が多 い臨海工業地域 北西8m市道 水道 新栄町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西 1,000 ｍ、南    50 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 新栄町駅西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場を中心とした有明海に面する臨海工業地域である。地域特性から化学工場が多く見られるが、価格形 成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大牟田市及び隣接、周辺市町の工業地域一帯と判断した。需要者は自用の工場の取得を目的とする事業 会社が中心である。また、三池港、有明海沿岸道路に近い地域特性から、物流施設の取得を目的とする事業会社の需要 も見込まれる。工業地については、地域特性、立地条件、画地規模、取得目的等によって価格水準は様々であり、中心 価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を 反映した実証性の高い価格である。一方、収益還元法は、当該地域が自用の大規模工場地であり、賃貸市場が未成熟の ため、適用しない。自用目的の工場地の需要者は、費用性、市場性等を重視することから、比準価格の説得力は高いと 判断される。以上により、周辺標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格に基づき鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による国内生産の工場需要が見られる。 一方で石油、原材料、人件費等の生産コスト が上昇しており、為替動向、関税の影響に注 意が必要である。 大規模工場を中心とした臨海工業地域。三池 港、有明海沿岸道路に近い地域特性から自用 の工場のほか、物流施設の需要も見込まれ、 地価は上昇基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％