令和8年1月16日　提出 大牟田 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 5-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　寺島　弘次   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市通町２丁目２１番４外 ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、店舗等 が建ち並ぶ路線商業 地域 北西22m県道 水道、ガス、下水 新栄町 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 新栄町駅北東方 1.3km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 店舗兼住宅、店舗等が建ち並ぶ県道沿いの地域であるが、繁華性が低く、店舗の新規出店需要は弱い。価格形成 に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大牟田市及び隣接、周辺市町の商業地域及び住商混在地域一帯と判定した。需要者としては、自用の店 舗兼住宅の取得を目的とする個人や地元事業会社等が中心であるが、大型店舗への顧客の流出、繁華性の衰退、新規出 店需要の減退等により、需要は限定的である。一方、利便性のよい地域であれば、居住用途の需要が見込まれる。また 、地域特性、立地条件、画地規模、取得目的等によって価格水準は様々で、中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を 反映した価格である。一方、収益価格は建築費等が上昇する中、地域的に土地建物投資額に見合った賃料水準が形成さ れてなく、収益価格は試算できなかった。また、標準的画地規模の土地は、自用の店舗兼住宅の敷地として利用される 。以上により、本件では比準価格に基づき、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 5-5                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [159.8] [100.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大牟田市の商業地は、人口減少、大型店舗へ の顧客流出等により需要が弱く、地価は店舗 立地のよい地域で横ばい、他の地域では僅か に下落している。 自用の小規模店舗の新規需要は弱く、閉鎖店 舗も見られるなど、商業地としては衰退傾向 にある。今後は住宅利用が中心になるものと 思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％