令和8年1月16日　提出 大牟田 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -22 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　新一   TEL.

鑑定評価額 4,430,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市沖田町３４４番３ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の中 に空地等がみられる 住宅地域 東5m市道 水道 大牟田 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 一般住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 大牟田駅南東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の一般住宅地域である。一部に一般住宅の新築が見受けられるが、空地等がみられ、一般住宅地としての土 地の取得需要は全般的に弱いため、今後も大きな変化は見込めず、概ね現況程度で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 一般住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大牟田市郊外及びその周辺に存する住宅地域であり、主な需要者は、地縁的選好性を有する個人である。 近隣地域は交通利便性がやや劣るため、隣接小学校の閉校等、人口減少や高齢化の影響が大きい。住宅の取得需要は弱 く、土地価格も未だ下落傾向で推移しているが、縮小率はやや狭まっている模様である。中心となる価格帯は、規模に より異なるが、標準的画地規模で４２０万円程度、新築戸建で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の一般住宅中心の地域であり、賃貸需要は乏しい。従って、本件評価では、収益還元法の適 用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を 収集・選択し、適切に補修正の上、実証的かつ客観的な説得力の高い価格を得た。以上より、鑑定評価額の決定にあた っては、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口・世帯数は共に減少傾向で推移し 高齢化率も上昇しており、宅地需要は停滞気 味である。しかし、一部のエリアでは改善傾 向が見られる。 市郊外に存する既成住宅地域である。交通利 便性がやや劣るため、依然として地価は下落 傾向にある。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％