令和8年1月16日　提出 大牟田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -19 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　柴田　翔平   TEL.

鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市長溝町２３番１４外 ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 新栄町 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 新栄町駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多く建ち並ぶ既成の住宅地域として熟成しており、地域内に特段の変動要因はないことから、 今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大牟田市内の住宅地域一帯。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者で、市外からの転入は 少ない。人口減少や高齢化の進行により、住宅地需要は弱含みで推移している。土地は標準的画地で７５０万円前後、 新築の戸建住宅は規模等により異なるが、２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映した実証性の高い価格であ る。一方、収益価格は、土地・建物の投資額に見合った賃料水準が形成されておらず、土地帰属純収益がマイナスとな ったため試算できなかった。したがって、比準価格を採用し、周辺標準地との広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大牟田 -8                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少により住宅地需要は弱含 みで推移しているが、市中心部では小幅な上 昇が見られ、地域によっては緩やかな改善も 認められる。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域であり、価格形成に影響を及ぼす特段の地 域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％