令和8年1月16日　提出 大牟田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -16 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市七浦町７０番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が密集する 古くからの住宅地域 南西5m市道 水道、下水 大牟田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   170 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 大牟田駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には未利用地も見受けられる戸建住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、地域内に特段の変動要因 はないことから、今後も概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大牟田市内の住宅地域であり、需要者は大牟田市内に通勤する一次取得者が中心である。人口減少や高齢 化の進行により、既存住宅地域における需要は全般的に弱含みであるが、市中心部や生活利便性に優る地域など一部で は復調の兆しがある。取引きの中心となる価格帯は、土地が２７０㎡程度で４５０万円程度、新築の戸建住宅であれば 総額２，０００～２，５００万円となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用を目的とした戸建住宅地としての取引が中心であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しな かった。一方、比準価格は代替性を有する取引事例について規範性の程度に応じた重み付けを行い試算しており、市場 実態を反映した実証的な価格である。従って、代表標準地との均衡を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口減少や高齢化の進行等により、既 存の住宅地、商業地の需要は停滞気味である が、一部のエリアで復調の兆しが見受けられ る。 中規模の戸建住宅を中心とする既存の住宅地 域であり、地域要因に特段の変動はなく、地 価は横ばい又は微減傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％