令和8年1月16日　提出 大牟田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -7 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市中町２丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い交通至便な住宅地 域 南6m市道 水道、下水 新栄町 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 新栄町駅　北西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね成熟した既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。同 市内においては利便性の高いエリアであり、相対的に需要は堅調で、地価も安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大牟田市の中心市街地へのアクセスに優る住宅地域が形成された圏域で、需要者の中心は、自己 居住用の住宅用地取得を目的とする給与所得者層である。利便性が良好であることから、相対的に安定した住宅需要が 認められる圏域である。市場における中心価格帯は、土地のみで５００～１，０００万円程度、建売で総額２，５００ ～３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほかアパート等も散見される住宅地域であるため、賃貸アパートの建築を想定して収益還元法を適用したが 土地価格に見合う賃料収入の獲得が困難あるほか、建築費の高騰により純収益がマイナスとなり、試算を断念した。一 方、比準価格については、現実の市場において取引された事例を採用して求めており、規範性は高いと認められる。し たがって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大牟田市の人口は減少傾向で、高齢化率も上 昇しており、全体的に不動産市場は停滞気味 である。 既成住宅地域であり、格別の変動はないが、 同市内においては利便性が高いエリアに位置 し、相対的に需要は堅調で、地価も安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％