別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡早良 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　向野　高洋   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区荒江２丁目２５９番外
｢荒江２－１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西20m国道、東側道 水道、ガス、下水 別府

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 別府駅南西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅の外、店舗等も見られる路線商業地域である。依然として分譲マンション需要が強く、その影響から地
価は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    519,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    357,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市内の路線商業地域及びその背後の商業・住商混在地域である。主な需要者は自己の業務用若しくは
賃貸事業用として取得しようとする法人事業者が中心である。依然として分譲マンション需要の強さから、近隣地域及
び類似地域の不動産需要が強く、地価は上昇傾向が継続している。中心となる価格帯は、規模により取引額が様々であ
るため、価格帯を把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の取引市場を反映した不動産の取引価格より比較検討したものであるため、市場性を有し、実証的で
ある。一方、収益価格は近隣の賃貸事例より求められた理論的な価格ではあるが、試算において想定項目が多く、また
賃料の遅行性により価格は低位に試算されたものと思料される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    448,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡早良 5-5               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    478,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 早良区の人口は増加傾向にあり、不動産需要
も依然として強く、地価は堅調に推移してい
る。


分譲マンション需要が依然として強いことか
ら近隣地域周辺の不動産需要は強く、地価は
上昇傾向が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％ +5.6 ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良８
Ｋ
-1205		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東20m国道、
南6m、二方路
準住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡早良８
Ｋ
-104		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
c 福岡早良７
Ｃ
-512		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.8m市道
、中間画地
２中専
高度地区2種15m
(60,150)
d 福岡城南８
Ｋ
-6		 福岡市城南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e 福岡中央８
Ｋ
-605		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東5.2m市道、
中間画地
商業

(90,312)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,741  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  99.0]		 100
[  99.9]
486,310 		 100
[  92.1]
528,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
544,000 
b (　           ) 
387,002  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
410,609 		 100
[  81.6]
503,197 
518,000 
c (　           ) 
393,666  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
418,861 		 100
[  82.2]
509,563 
525,000 
d (　           ) 
484,848  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
526,060 		 100
[ 103.0]
510,738 
526,000 
e (　           ) 
484,027  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
494,192 		 100
[  99.4]
497,175 
512,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    519,000 円／㎡]  



福岡早良 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,853,246 
6,889,560 
17,963,686 
13,934,200 
4,029,486 		 （　0.9630）
3,880,395 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    117,587,727 円　　　　（　    357,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＲＣ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   329 ㎡     23.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ～７Ｆ共同住宅（各階２戸：各戸約６３㎡、２ＬＤＫ、住戸戸数１２戸） ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
40.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
100.00 
75.0 
75.00 
3,500 
262,500 		 6.0  1,575,000 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
140.00 
95.0 
133.00 
2,050 
272,650 		 2.0  545,300 
2.0  545,300 

 4～ 7		 居宅
140.00 
95.0 
133.00 
2,100 
279,300 		 2.0  558,600 
2.0  558,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
89.1 
873.00 

1,925,000 		 4,900,000 
3,325,000 
⑨年額支払賃料      1,925,000 円　×　12ヶ月　＝　      23,100,000 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     873.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,047,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,147,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       999,504 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,988,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,900,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,325,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         818,110 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,853,246 円　　　　（　        75,542 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,141 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,295,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,498,760 円  　　　       24,987,600　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      376,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,201,500 円  　　　　    259,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       259,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       259,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,889,560 円　（　　　　　　        20,941 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 259,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,934,200 円  
（　　　　　        42,353 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,853,246 円      
②総費用 6,889,560 円      
③純収益　①－② 17,963,686 円      
④建物等に帰属する純収益 13,934,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,029,486 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,880,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,795 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,587,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     357,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区荒江二丁目２５９番
 2911000020849-0000
2 　福岡市早良区荒江二丁目２６１番
 2911000020851-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡早良 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　淺川　博範   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 506,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区荒江２丁目２５９番外
｢荒江２－１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西20m国道、東側道 水道、ガス、下水 別府

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 別府駅南西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、幹線国道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状の特性が継続するものと
予想する。賃貸・分譲マンション用地の需要は強いため、今後も地価上昇が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、早良区を中心とする市内幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、県内外の不
動産開発業者、個人投資家等が考えられる。同一需給圏内では、店舗事務所用地の供給が少ないため、稀少性から高値
で取引される傾向がある。需要の中心となる価格帯は、画地規模や企業規模、取得後の想定用途により様々であるが、
４００㎡で土地価格１．５～２．０億円程度になるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象地と類似性を有する取引事例により比準した実証的な価格である。近隣地域は市内主要幹線道路沿い
に所在しており、交通利便性の高い商業地であるが、地価水準に相応する賃料が得られないため、比準価格に比して低
位に試算された。よって、本件では、高い説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    448,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安と物価上昇が継続、今後は金利上昇圧力
もあるが、不動産需要に影響を及ぼす可能性
は今のところ低い。当区の土地需要は引き続
き堅調である。

地域要因に変動はない。幹線道路沿いの生活
利便性の高い地域であり、店舗兼共同住宅用
地需要も強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良８
Ｋ
-510		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡城南８
Ｋ
-6		 福岡市城南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c 福岡城南８
Ｋ
-27		 福岡市城南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m国道、
中間画地
近商

(90,300)
d 福岡城南８
Ｋ
-28		 福岡市城南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東9m県道、
南3.8m、
二方路
近商
高度地区2種20m
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
571,874  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
593,605 		 100
[ 102.0]
581,966 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
599,000 
b (　           ) 
484,848  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
526,060 		 100
[ 104.0]
505,827 
521,000 
c (　           ) 
322,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
341,537 		 100
[  73.0]
467,859 
482,000 
d (　           ) 
310,422  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
326,910 		 100
[  70.8]
461,737 
476,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



福岡早良 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,503,676 
4,624,482 
16,879,194 
13,396,200 
3,482,994 		 （　0.9630）
3,354,123 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    101,640,091 円　　　　（　    309,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＲＣ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   329 ㎡     23.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗で、２～７階は、２ＬＤＫタイプの住戸を想定。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 この規模の中高層建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
40.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
100.00 
75.0 
75.00 
2,700 
202,500 		 6.0  1,215,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
140.00 
95.0 
133.00 
1,900 
252,700 		 2.0  505,400 
1.0  252,700 

 3～ 7		 共同住宅
140.00 
95.0 
133.00 
1,950 
259,350 		 2.0  518,700 
1.0  259,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
89.1 
873.00 

1,751,950 		 4,313,900 
1,549,450 
⑨年額支払賃料      1,751,950 円　×　12ヶ月　＝　      21,023,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     873.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         936,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,023,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         936,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       878,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,081,024 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,313,900 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,413 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,549,450 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         381,239 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,503,676 円　　　　（　        65,361 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,944 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 996,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 658,782 円  　　　       21,959,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      355,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,116,500 円  　　　　    249,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,624,482 円　（　　　　　　        14,056 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 249,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,396,200 円  
（　　　　　        40,718 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,503,676 円      
②総費用 4,624,482 円      
③純収益　①－② 16,879,194 円      
④建物等に帰属する純収益 13,396,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,482,994 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,354,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,195 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,640,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     309,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区荒江二丁目２５９番
 2911000020849-0000
2 　福岡市早良区荒江二丁目２６１番
 2911000020851-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考