令和8年1月16日　提出 福岡早良 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -44 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　大塚　誠司   TEL.

鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区田村３丁目８８７番５外 ｢田村３－７－６｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅とアパート 等が混在する住宅地 域 西6.6m市道 水道、下水 次郎丸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６．６ｍ市道 交通 施設 次郎丸駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 早良区郊外部での住宅地開発が増加していることから、近隣地域及び周辺地域においては、今後も住宅地開発が 徐々に増加していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、早良区内の住宅地域のうち、地下鉄七隈線沿線の住宅地域が中心になるものと判断される。需要 者は福岡市中心部への通勤者（個人）及び転売目的の不動産業者が中心である。需要の中心となる土地総額は１７０㎡ 程度の画地で２，１００万円前後である。博多駅まで延伸した地下鉄七隈線沿線の住宅地域では都心接近性や利便性等 が向上したことから、今後も未利用地等での住宅地開発が進展し、住宅需要は堅調に推移していくものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、第一種低層住居専用地域内に位置し、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し た。対象標準地に近接し、地域格差が小さく求められた事例を重視するとともに、その他の事例をも比較考量する等し て求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、 ここでは比準価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [110.6] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市早良区の人口は約２２．５万人、過去 ６年間で約２．５％増加している。 地下鉄七隈線沿線の住宅地域においては、依 然として住宅需要が堅調に推移しているもの の、地価の上昇幅は縮小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％