令和8年1月16日　提出 福岡早良 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -42 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.

鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区有田６丁目３８５番４ ｢有田６－３－３｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,100) （その他） 高度地区1種15m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 次郎丸 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 次郎丸駅北東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,100) 高度地区1種15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅中心の既成の住宅地域であり、地域内に特段地域要因の変動はなく、今後も概ね現状を維持するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、早良区及び隣接区の住宅地域となる。需要者の中心は、福岡都市部へ通勤する一次取得者等であ る。交通接近条件等が劣る既存の住宅地域においてもハウスメーカー等による活発な分譲住宅地供給もあり、住宅市況 は好調である。取引の中心価格帯は、１６０㎡程度の住宅地であれば２，５００～３，０００万円前後、土地建物一体 の新築物件では４，５００～５，０００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用を目的とした戸建住宅の敷地としての取引が中心であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用 しなかった。一方、比準価格は代替性を有する取引事例について規範性の程度に応じた重み付けを行い試算しており、 市場実態を反映した実証的な価格である。従って、代表標準地との均衡を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [107.9] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [100.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口増加や低金利等を背景に不動産市 場は好調であり、地価は全般的に上昇傾向で 推移している。 交通利便性にはやや劣るものの、既存戸建住 宅地等の分割による強気な分譲価格の影響も あり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％