令和8年1月16日　提出 福岡早良 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -41 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　寺島　弘次   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区重留３丁目４６１番６５外 ｢重留３－４－５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 野芥 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 野芥駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今 後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄七隈線より南方の七隈線各駅から主にバス便圏内の住宅地域と判定した。当該圏域は、地下鉄七 隈線各駅から徒歩圏内の住宅地域と比較すると交通利便性がやや劣るため相対的に割安感があり、また、七隈線の博多 駅までの延伸もあって、需要は安定的である。土地の需要者としては、一般住宅の取得を目的とする都心部に通勤する 個人、当該圏域に地縁のある個人が中心であり、近隣地域の標準的画地の中心価格帯は２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を 反映した実証性の高い価格である。一方、収益還元法は、当該地域が自用の一般住宅地であり、居住の快適性及び利便 性に基づく価格形成がされており、収益性に基づく価格形成がされていないため、適用しない。以上により、本件では 比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [110.6] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン金利、土地価格、建築費等の上昇 により、住宅需要にやや慎重な姿勢が見られ る。今後の金利、建築費、賃金等の動向に注 意が必要である。 地下鉄七隈線バス便圏内の住宅地域。七隈線 徒歩圏内の住宅地と比較すると割安感があり 、住宅需要は安定的であるが、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％