令和8年1月16日　提出 福岡早良 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -40 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.

鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区賀茂２丁目４３番１７ ｢賀茂２－３－２４｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 野芥 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 野芥駅　北西方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近年、地下鉄七隈線延伸の影響による利便性の向上に伴い、住宅需要が高まっているエリアであり、やや落ち着 きを見せつつあるものの、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、地下鉄七隈線沿線に住宅地域が形成された圏域で、需要者の中心は、自己居住用の住宅用地取得 を目的とする給与所得者層である。地下鉄七隈線の延伸に伴い地価が高騰したエリアであり、依然として住宅需要は高 いものの、地価上昇の程度は、やや落ち着きを見せつつある。総額を抑えた小規模画地の取引が目立ち、事例からみた 市場における中心価格帯は、土地のみで２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法を 適用して比準価格を求めた。比準価格の算定にあたっては、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して適切な補修 正を行って求めており、信頼性の高い価格が得られた。したがって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [100.0] 100 [103.8] [100.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    186,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区の人口、世帯数はともに増加しており 、地下鉄沿線を中心に、利便性の高いエリア の宅地需要は堅調に推移している。 地域内に格別の変動はないが、地下鉄七隈線 延伸の影響により住宅需要が高まったエリア であり、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％