令和8年1月16日　提出 福岡早良 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -23 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　淺川　博範   TEL.

鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区次郎丸４丁目４１７番６ ｢次郎丸４－１２－３２｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が多い閑静な住宅地 域 西4.9m市道 水道、ガス、下水 次郎丸 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．９ｍ市道 交通 施設 次郎丸駅南方 620m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に従来からの戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。七隈線の博多駅延伸などを反映した強い土地需要 から、今後も地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区内のうち、次郎丸駅等の地下鉄七隈線沿線に位置する住宅地域全域である。需要者の中心は、第 一次取得者層の個人等である。次郎丸駅の周辺や隣接駅である橋本駅での買い回りの良さなどを反映し、同一需給圏内 における戸建物件への需要は比較的安定的な状況にある。需要の中心となる価格帯については、新築の戸建物件で土地 建物総額６，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法規制により自己所有の一般住宅が多い住宅地域であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を指 標とした自用目的の取引が多い地域で、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で多数の信頼性の ある取引事例を収集選択した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安と物価上昇が継続、今後は金利上昇圧力 もあるが、不動産需要に影響を及ぼす可能性 は今のところ低い。当区の土地需要は引き続 き堅調である。 地域要因に変動はない。利便性の高い戸建住 宅地域として熟成している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.9 ％  ％