令和8年1月16日　提出 福岡早良 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -18 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　寺島　弘次   TEL.

鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区有田１丁目８番２１ ｢有田１－１１－２３｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 次郎丸 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 次郎丸駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,100) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ早良区中部の住宅地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見 当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区中部の地下鉄七隈線各駅から主にバス便圏内の住宅地域と判定した。地下鉄空港線沿線の住宅地 域と比較すると相対的に割安感があり、また、地下鉄七隈線の天神南駅から博多駅間の延伸開業により、交通利便性が 向上し、需要は安定的である。標準的画地規模の土地の需要者としては、一般住宅の取得を目的とする都心部に通勤す る個人が中心であり、中心価格帯は立地条件にもよるが、近隣地域の標準的画地で３７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を 反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であるが、近隣地域の標準的画地規模の土 地については、一般住宅の敷地として利用されることから、相対的な規範性がやや劣る。以上により、本件では比準価 格を標準とし、収益価格を参考に留めて、周辺の標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    191,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福岡早良 -17               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン金利、土地価格、建築費等の上昇 により、住宅需要にやや慎重な姿勢が見られ る。今後の金利、建築費、賃金等の動向に注 意が必要である。 早良区中部の住宅地域。北部の地下鉄空港線 沿線の住宅地域と比較すると割安感があり、 住宅需要は安定的であるが、地価上昇率は緩 和傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％ +4.1 ％