令和8年1月16日　提出 福岡早良 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -15 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区東入部２丁目１７５４番 ｢東入部２－２２－１４｣ ②地積 　(㎡) 715   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 土砂災害警戒区域 (60,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西3.5m市道、北側道 水道、下水 野芥 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 野芥駅南西方 3.0km 法令 規制 １低専 (60,80) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺の住宅地の需要は比較的高く、今後も戸建住宅を主とする住宅地として推移するものと予測される 。地価は上昇傾向にあるものの、上昇幅は縮小していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区の市営地下鉄七隈線背後地に位置する住宅地域である。主な需要者は、福岡市中心部へ通勤を目 的に需要活動をする、勤労世帯である。当該圏域において、住宅地の需要は未だ旺盛であり、地価は上昇傾向にあるも のの、上昇幅は縮小傾向にある。取引価格帯は規模により総額が異なるが、標準的画地規模で土地価格４０００万円程 度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の戸建住宅中心の地域であり、賃貸需要は乏しい。したがって、本件評価に際しては、収益 還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格を試算した。比準価格の試算にあたっては、多数の新規の取引 事例を収集・選択し、適切に補修正の上、実証的かつ客観的な説得力の高い価格を得た。以上より、鑑定評価額の決定 にあたっては、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区内の人口は増加しており、その影響も あって、不動産市況は依然として活況である 。地価も総じて上昇傾向にある。 市営地下鉄七隈線が博多駅まで延伸した影響 が、未だ地価にも反映されており、依然とし て地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％