令和8年1月16日　提出 福岡早良 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -12 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　柴田　翔平   TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区野芥３丁目５６１番１外 ｢野芥３－１１－２８｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.8m市道 水道、ガス、下水 野芥 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 野芥駅南西方 730m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として熟成しており、地域内に特段の変動要因はないことから、 今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区内の地下鉄七隈線沿線及びその周辺の住宅地域一帯。主たる需要者は都心通勤者世帯及び自営業 者を中心とする一次取得者である。地下鉄延伸による博多方面へのアクセス向上により、住宅地需要は高まっている。 土地は３０００万円程度、新築の戸建物件は４０００～５０００万円台が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした既成の住宅地域で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった 。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映した実証性の高い価格で ある。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [100.0] 100 [142.2] [100.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口世帯数は微増傾向にあり、不動産需要は 底堅く推移している一方、建築費の高騰や金 利上昇が影響し、地価の上昇幅は鈍化傾向に ある。 七隈線沿線の徒歩圏住宅地域は、空港線沿線 と比較して割安感があり、博多駅までの延伸 効果を受けて需要が高まり、地価は上昇傾向 を示している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％