別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡早良 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -9 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.
鑑定評価額 608,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区城西１丁目８番
｢城西１－１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 965  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(80,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 マンション、住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 北西8m市道、南西側道 水道、ガス、下水 西新

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 西新駅　南東方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 市営地下鉄「西新」駅への接近性に優れ、生活利便性が高く、住環境も良好であり、マンションが多くみられる
住宅地域が形成され、住宅需要が高いエリアであることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    645,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、地下鉄空港線沿線に利便性の高い住宅地域が形成された圏域で、特に西新駅の徒歩圏内に高い代
替性が認められる。同圏域は、都心へのアクセスに優れ、生活利便性が良好であることから、住宅需要が高いエリアで
あり、需要者の中心は共同住宅用地等の取得を目的とする開発業者とみられ、地価は上昇傾向で推移している。市場に
おける中心価格帯は、取引規模等により異なるため把握が困難であるが、１㎡あたり６０万円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション等も多くみられる地域であり、賃貸マンションの建築を想定して収益価格を求めたが、土地価格に見合う賃
料収入の獲得が困難であるほか、建築費の高騰により、やや低位に求められた。一方、比準価格については、現実の市
場において取引された事例を採用して求めており、規範性は高いと認められる。したがって本件では、比準価格を重視
し、収益価格を比較検討して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 -27               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    666,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 [102.0]
100		 623,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    578,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 早良区の人口、世帯数はともに増加しており
、地下鉄沿線を中心に、利便性の高いエリア
の宅地需要は堅調に推移している。


地域内に格別の変動はないが、高いマンショ
ン用地需要が認められるエリアであることか
ら、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良７
Ｃ
-612		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.6m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区2種20m
(80,200)
b 福岡早良８
Ｋ
-101		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.8m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡早良８
Ｋ
-601		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.1m市道、
南3.3m、
西3.1m、
三方路
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡早良８
Ｋ
-211		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
e 福岡早良８
Ｋ
-510		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
534,959  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
563,005 		 100
[  89.1]
631,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
645,000 
b (　           ) 
441,881  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
484,209 		 100
[  75.3]
643,040 
656,000 
c (　           ) 
549,286  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
550,902 		 100
[  87.3]
631,045 
644,000 
d (　           ) 
417,461  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
429,567 		 100
[  70.0]
613,667 
626,000 
e (　           ) 
571,874  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
593,605 		 100
[  94.0]
631,495 
644,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    645,000 円／㎡]  



福岡早良 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,989,920 
12,235,552 
32,754,368 
23,098,500 
9,655,868 		 （　0.9638）
9,306,326 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    290,822,688 円　　　　（　    301,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 280.00 ＲＣ6 1,645.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 80 ％   200 ％   200 ％   965 ㎡     32.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６０㎡程度の２ＬＤＫ２４戸を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
280.00 
85.0 
238.00 
2,220 
528,360 		 1.0  528,360 
2.0  1,056,720 

 2～ 3		 住宅
270.00 
92.0 
248.40 
2,270 
563,868 		 1.0  563,868 
2.0  1,127,736 

 4～ 6		 住宅
270.00 
92.0 
248.40 
2,320 
576,288 		 1.0  576,288 
2.0  1,152,576 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,645.00 
90.0 
1,480.00 

3,384,960 		 3,384,960 
6,769,920 
⑨年額支払賃料      3,384,960 円　×　12ヶ月　＝　      40,619,520 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,776,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の水準を参考として査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,395,520 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,803,821 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,291,699 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,384,960 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,496 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,769,920 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,665,725 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,989,920 円　　　　（　        46,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,369 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,270 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,740,000 円  　　　　    435,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,509,552 円  　　　       45,095,520　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,418,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,697,500 円  　　　　    435,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       435,000 円  　　　　    435,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       435,000 円  　　　　    435,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,235,552 円　（　　　　　　        12,679 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 435,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   1,645.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,098,500 円  
（　　　　　        23,936 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,989,920 円      
②総費用 12,235,552 円      
③純収益　①－② 32,754,368 円      
④建物等に帰属する純収益 23,098,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,655,868 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,306,326 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    290,822,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     301,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区城西一丁目８番
 2911000005109-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡早良 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -9 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　淺川　博範   TEL.
鑑定評価額 608,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区城西１丁目８番
｢城西１－１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 965  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(80,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 マンション、住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 北西8m市道、南西側道 水道、ガス、下水 西新

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 西新駅南東方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 やや古い建物も混在する地域であるが、西新駅まで徒歩約５分、既存商店街の近くにあるという利便性の高さか
ら、画地規模がまとまれば共同住宅地としての需要が強いため、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の中心は祖原、高取など早良区北部の地下鉄沿線の住宅地域である。周辺は、都心へのアクセスおよび生活
の利便性に優れた住宅地として人気が高く、地場の中堅開発業者を中心とする需要は依然根強い。開発適地の稀少化や
単身・２人世帯の需要増加等を背景に、コンパクトな賃貸マンションが増える傾向にある。なお、取引の中心となる価
格帯は１㎡当たり６０万円～６５万円程度であるが、総額は画地規模等により様々であり特定は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の取引事例により求めたもので、取引市場の動向を反映し実証的で規
範性の高い価格である。収益価格は、賃料の遅行性のほか、建築計画や還元利回り等の試算過程に想定要素が多く介在
するなど、説得力や規範性にやや劣る点は否めない。したがって、実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 -27               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    666,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[117.8]		 [102.0]
100		 629,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    578,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安と物価上昇が継続、今後は金利上昇圧力
もあるが、不動産需要に影響を及ぼす可能性
は今のところ低い。当区の土地需要は引き続
き堅調である。

利便性が高いため、共同住宅地域への熟成が
進行している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良７
Ｃ
-613		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
南東6m、
二方路
１中専
高度地区2種15m
(70,182)
b 福岡早良７
Ｃ
-511		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
c 福岡早良８
Ｋ
-1205		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東20m国道、
南6m、二方路
準住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡西８Ｋ

-706		 福岡市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南8.8m市道、
北6.1m、
東8.3m、
三方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
576,897  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
587,875 		 100
[  99.0]
593,813 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
606,000 
b (　           ) 
485,201  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
521,591 		 100
[  96.9]
538,278 
549,000 
c (　           ) 
453,741  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  99.0]		 100
[  99.9]
486,310 		 100
[  85.4]
569,450 
581,000 
d (　           ) 
518,470  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[  95.8]
674,272 		 100
[ 103.4]
652,101 
665,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



福岡早良 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,159,145 
12,311,337 
31,847,808 
22,248,900 
9,598,908 		 （　0.9638）
9,251,428 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    289,107,125 円　　　　（　    300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 280.00 ＲＣ6 1,645.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 80 ％   200 ％   200 ％   965 ㎡     32.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、平均６０㎡程度（２４戸）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 規模に対しては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
280.00 
85.0 
238.00 
2,120 
504,560 		 1.0  504,560 
2.0  1,009,120 

 2～ 3		 住宅
270.00 
92.0 
248.40 
2,170 
539,028 		 1.0  539,028 
2.0  1,078,056 

 4～ 6		 住宅
270.00 
92.0 
248.40 
2,250 
558,900 		 1.0  558,900 
2.0  1,117,800 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,645.00 
90.0 
1,480.00 

3,259,316 		 3,259,316 
6,518,632 
⑨年額支払賃料      3,259,316 円　×　12ヶ月　＝　      39,111,792 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,664,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,775,792 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,520,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,771,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,523,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,259,316 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,289 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,518,632 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,603,896 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,159,145 円　　　　（　        45,761 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,170 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,676,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,872,537 円  　　　       44,295,792　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,363,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,561,500 円  　　　　    419,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,311,337 円　（　　　　　　        12,758 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 419,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   1,645.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,248,900 円  
（　　　　　        23,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,159,145 円      
②総費用 12,311,337 円      
③純収益　①－② 31,847,808 円      
④建物等に帰属する純収益 22,248,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,598,908 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,251,428 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,587 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    289,107,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区城西一丁目８番
 2911000005109-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考