令和8年1月16日　提出 福岡早良 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -4 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 591,000,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区小田部７丁目１３４番５外 ｢小田部７－１９－２０｣ ②地積 　(㎡) 2,434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 高度地区2種15m 1:1.2 共同住宅 ＲＣ7 マンション等の中に 空地も見られる住宅 地域 西10.5m市道 水道、ガス、下水 室見 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   160 ｍ、南   140 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ市道 交通 施設 室見駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 主として中層の共同住宅が建ち並ぶ地域である。依然として、分譲マンションの需要は堅調であり、これに伴い 、地価も上昇傾向が継続しているものの上昇幅は縮小していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              236,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区において、共同住宅が比較的集積する地域である。主な需要者は、分譲マンションの開発素地の 取得を目的としたディベロッパーが中心である。依然として、分譲マンションに係る需要は堅調であるため、需給はひ っ迫しており、地価も上昇を継続しているものの、上昇幅は縮小傾向にある。なお、中心となる価格帯は規模により様 々であるため、中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例を採用しており、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格である 。他方、開発法による価格は、投資採算性や主たる需要者（ディベロッパーを想定）の観点から説明性が認められる一 方で、想定項目が多く、手法の信頼性としてはやや劣ると判断した。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し 、開発法による価格を比較考量して、代表標準地との検討も十分に吟味した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    238,000 円／㎡ [108.8] 100 100 [100.0] 100 [106.7] [100.0] 100 243,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区内の人口は増加しており、その影響も あって、不動産市況は依然として活況である 。地価も総じて上昇傾向にある。 物価上昇等により、マンション販売価格の上 昇が見られるが、需要は未だ堅調である。こ れにより、開発素地需要も強く、地価も上昇 を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％