鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
福岡城南 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡城南 -15

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　横山　裕

TEL.

鑑定評価額

91,300,000 円

１㎡当たりの価格

332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市城南区別府２丁目１３１番｢別府２－７－５｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	別府 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 130 ｍ、南 110 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

４ｍ市道

交通

施設

別府駅　南方

250m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心として共同住宅も混在する住宅地域である。交通接近性に優れており、買物利便性等、住環境も
良好である。希少性も相まって、地価水準は今後も上昇基調で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 332,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄沿線付近の住宅地域等である。需要者は、自用目的の高所得者層や、アパート等の収益物件を企
画する不動産業者、不動産投資家等が中心である。同地域については、供給が極端に少ないため、稀少性も相まって、
地価も上昇基調が継続しており、近時では高値の取引も散見される。なお、自用目的の高所得者層の中心となる土地の
中心価格帯は、規模によりバラツキはあるが、総額７０～８０百万円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から、特に対象標準地と類似性の高い事例を中心に採用して試算して
おり、規範性が高い。一方、収益価格は、土地価格及び建築コスト上昇に見合う賃料水準が形成されていないことから
、低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに価格形成要因の動向
を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市の人口は増加で推移。交通利便性・居
住環境の良い住宅地を中心に需要ニーズは高
い。物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に注視。

地域要因に特段の変化はないが、地下鉄七隈
線の延伸を受け、交通利便性が向上しており
、引き続き地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡城南 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡城南７Ｃ -11	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
b	福岡城南８Ｋ -20	福岡市城南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡城南８Ｋ -22	福岡市城南区		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
d	福岡城南８Ｋ -508	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、西4m、二方路		１中専高度地区2種15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 279,475	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,479	100 [ 93.1]	320,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 242,747	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,826	100 [ 78.6]	326,751		327,000
c	(　 ) 278,935	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	314,289	100 [ 82.6]	380,495		380,000
d	(　 ) 266,148	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	272,932	100 [ 91.2]	299,268		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.97	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.97	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.97	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.97	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 332,000 円／㎡]

福岡城南 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,340,931	2,213,820	6,127,111	4,173,660	1,953,451	（　0.9638） 1,882,736	（ 3.6 - 0.4 ） 3.2％
	⑧収益価格	58,835,500 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡城南 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	275 ㎡	13.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、約４０㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,740	208,800	1.0	208,800
							1.0	208,800
2～ 2	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,760	211,200	1.0	211,200
							1.0	211,200
3～ 3	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,780	213,600	1.0	213,600
							1.0	213,600
～

～

計		360.00	100.0	360.00		633,600		633,600
								633,600

⑨年額支払賃料	633,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,603,200 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 432,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,035,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 430,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,180,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	633,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,019 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 633,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 154,272 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,340,931 円　　　　（　 30,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡城南 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,400 円	78,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	861,120 円	8,611,200　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 668,100 円	78,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,600 円	78,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,600 円	78,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,213,820 円　（　　　　　　 8,050 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9638

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,600,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0531	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 × 40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,173,660 円（　　　　　 15,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,340,931 円
②総費用	2,213,820 円
③純収益　①－②	6,127,111 円
④建物等に帰属する純収益	4,173,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,953,451 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,882,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,846 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,835,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡城南 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市城南区別府二丁目１３１番	2911000327457-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
福岡城南 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡城南 -15

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　渡辺　悟

TEL.

鑑定評価額

91,300,000 円

１㎡当たりの価格

332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市城南区別府２丁目１３１番｢別府２－７－５｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	別府 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 130 ｍ、南 110 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．０ｍ市道

交通

施設

別府駅　南方

250m

法令

規制

１中専

高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

別府駅に近接するとともに、都心接近性も良好であり、加えて、閑静な居住環境が形成されていることから、今
後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 342,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 187,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、地下鉄七隈線沿線の住宅地域のうち、別府・鳥飼・田島地区等が中心となる。需要者は福岡市中
心部への通勤者（個人）及び転売目的の不動産業者が中心である。別府駅へ近接するとともに各種利便施設が揃う中央
区六本松地区へも徒歩圏内に位置し、居住環境も良好であることから、人気の高いエリアである。中心となる価格帯は
、４０～６０坪の土地で４，５００～５，５００万円の水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性を有する事例を採用して適切に行われており、説得力を有する。収益価格は対象地上に共同住宅を
建設し、賃貸することを想定した価格であるが、試算の過程に建築費、家賃等想定要素を含むためやや信頼性に劣る。
よって比準価格を重視し、収益価格は参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利、福岡市の人口増、景況感の回復等を
背景に、住宅地への需要は堅調である。

城南区北部の地下鉄沿線の住宅地では、生活
利便性の高さから需要は底堅く、地価は上昇
基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡城南 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡城南８Ｋ -9	福岡市城南区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、北3m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡城南８Ｋ -10	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡城南７Ｃ -12	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.5m市道、中間画地		１中専高度地区1種15m (60,150)
d	福岡城南７Ｃ -10	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	福岡城南８Ｋ -32	福岡市城南区		建付地	（　）	ほぼ整形	西2m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,573	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 97.0]	100 [ 102.0]	355,968	100 [ 105.0]	339,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	339,000
b	(　 ) 336,301	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	352,443	100 [ 102.9]	342,510		343,000
c	(　 ) 310,294	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,394	100 [ 93.7]	353,676		354,000
d	(　 ) 327,075	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	348,989	100 [ 102.5]	340,477		340,000
e	(　 ) 290,172	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,167	100 [ 90.7]	329,842		330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 342,000 円／㎡]

福岡城南 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,480,767	2,287,620	6,193,147	4,482,340	1,710,807	（　0.9613） 1,644,599	（ 3.6 - 0.4 ） 3.2％
	⑧収益価格	51,393,719 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡城南 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	275 ㎡	13.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡程度×９戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,760	211,200	1.0	211,200
							1.0	211,200
2～ 2	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,810	217,200	1.0	217,200
							1.0	217,200
3～ 3	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,810	217,200	1.0	217,200
							1.0	217,200
～

～

計		360.00	100.0	360.00		645,600		645,600
								645,600

⑨年額支払賃料	645,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,747,200 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 432,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における標準的な共益費の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,179,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 437,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,317,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	645,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 645,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 157,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,480,767 円　　　　（　 30,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡城南 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,800 円	82,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	875,520 円	8,755,200　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 702,900 円	82,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,700 円	82,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,700 円	82,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,287,620 円　（　　　　　　 8,319 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,700,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0525 × 40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,482,340 円（　　　　　 16,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,480,767 円
②総費用	2,287,620 円
③純収益　①－②	6,193,147 円
④建物等に帰属する純収益	4,482,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,710,807 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,644,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,393,719 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡城南 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市城南区別府二丁目１３１番	2911000327457-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考