別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡城南 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡城南 -1 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　吉田　博之   TEL.
鑑定評価額 691,000,000 円  １㎡当たりの価格 482,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市城南区鳥飼５丁目６番１２
｢鳥飼５－６－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,434  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)

（その他）
高度地区2種15m


(70,150)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ8		 中規模マンションや
一般住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 北9m市道、西側道 水道、ガス、下水 別府

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 別府駅　北東方

390m		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
高度地区2種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションや一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。今後も現状の利用状況を前提に、安定的に推移していくもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              477,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、地下鉄七隈線・空港線沿線の城南区及び周辺区のマンション等が建ち並ぶ地域である。需要者の
中心は、分譲マンションの開発を目的とするデベロッパー等である。交通利便性に優る一定規模の土地には、マンショ
ン開発業者の需要が高い状況が継続しており、地価は引き続き上昇傾向である。エンドユーザーの需要も堅調であり、
分譲マンションの中心価格帯はファミリータイプで７，０００万円を超すものもみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、対象地上に分譲マンションの建築を想
定し、デベロッパーによる投資採算性に着目した価格である。標準地の中心的需要者がデベロッパーであることを踏ま
えると、比準価格と同様に説得力がある価格であると考えられる。以上より、本件においては比準価格及び開発法によ
る価格を関連付け、代表標準地との均衡、昨年の価格からの変動状況をも考慮して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡城南 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    307,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.5]		 [102.0]
100		 480,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 城南区の人口は増加傾向。不動産需要の堅調
さは依然継続しているが、市場は今後の金利
の動向及び建設費の高騰に敏感になっている
。

居住環境と交通利便性に優れ、マンション需
要は依然旺盛で、地価の上昇傾向は継続して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡城南 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南８Ｋ
ＤＫ
-1201		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
b 福岡南８Ｋ

-605		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 福岡早良７
Ｃ
-511		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
d 福岡早良８
Ｋ
-1205		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東20m国道、
南6m、二方路
準住居
高度地区2種20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
582,868  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
614,072 		 100
[ 129.3]
474,920 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
484,000 
b (　           ) 
338,404  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
368,407 		 100
[  76.8]
479,697 
489,000 
c (　           ) 
485,201  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
521,591 		 100
[ 101.9]
511,866 
522,000 
d (　           ) 
453,741  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  99.0]		 100
[  99.9]
486,310 		 100
[ 105.5]
460,957 
470,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    490,000 円／㎡]  



福岡城南 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用はマンション用地であり、市場参加者の観点から開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,537,689,642 
854,321,888 
11 
860,000 
2,084.59 
320,000 
2,354.88 
⑧開発法による価格 　　          683,367,754 円　　　　（　              477,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡城南 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,434 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,434.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
678.19 ㎡  2,354.88 ㎡  2,151.03 ㎡  203.85 ㎡  2,084.59 ㎡  ＲＣ・5F
 (    26 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      47.3 ％）  （     164.2 ％）  （     150.0 ％）  （      14.2 ％）  （     88.52 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種15m
70 ％ 
150 ％ 
150 ％ 		 間口

奥行		   34.0 ｍ

  42.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 860,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    860,000 円／㎡　　×　　     2,084.59 ㎡　　＝　　　　       1,792,747,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,792,747,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   329,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    329,600 円／㎡　　×　　　   2,354.88 ㎡　　＝　　　　         776,168,448 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,792,747,400 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         197,202,214 円 
支出合計　④+⑤+⑥           973,370,662 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 143,419,792 円  (      8 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          132,620,282 円 
販売総額(2期) 1,290,778,128 円  (     72 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　        1,103,744,377 円 
販売総額(3期) 358,549,480 円  (     20 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          301,324,983 円 
収入合計 － － － － 1,537,689,642 円 
支出 建築工事費(1期) 77,616,845 円  (     10 ％) ×　　0.9492  （      6 ヶ月） ＝　　           73,673,909 円 
建築工事費(2期) 77,616,845 円  (     10 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　           69,925,016 円 
建築工事費(3期) 620,934,758 円  (     80 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          530,961,312 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 118,321,328 円  (     60 ％) ×　　0.9492  （      6 ヶ月） ＝　　          112,310,605 円 
販売管理費(2期) 78,880,886 円  (     40 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　           67,451,046 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 854,321,888 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,537,689,642 円　　－　　　　　　          854,321,888 円　　＝　　　　　           683,367,754 円 

              477,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福岡城南 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市城南区鳥飼五丁目６番１２
 2911000342915-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
福岡城南 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡城南 -1 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中野　貢一   TEL.
鑑定評価額 695,000,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市城南区鳥飼５丁目６番１２
｢鳥飼５－６－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,434  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)

（その他）
高度地区2種15m


(70,150)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ8		 中規模マンションや
一般住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 北9m市道、西側道 水道、ガス、下水 別府

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 別府駅　北東方

390m		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
高度地区2種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域はマンションや一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。当該地域の利用状況に変化をもたらす、特段の変
動要因も認められず、今後も現利用状況を基調とし、安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    487,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              483,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄沿線の駅徒歩圏の住宅地域を中心に形成され、需要者はマンション開発デベロッパー等が中心とな
る。当地域は地下鉄七隈線「別府」駅徒歩圏の、利便性及び住環境に優れる住宅地域であり、マンション用地需要が旺
盛である。エンドユーザーの需要も堅調であり、分譲マンションの中心価格帯はファミリータイプで概ね７０００万円
程度になるものとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的かつ客観的な説得力の高い価格である。一方、開発法による価格は、試算の過
程において想定要素を含むものの、需要者である開発事業者の視点から、投資採算性に着目した価格であり、比準価格
と同様に十分に考慮すべき価格であると考える。したがって、本件においては比準価格及び開発法による価格を関連付
け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡城南 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    307,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 [102.0]
100		 484,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 城南区の人口は微増傾向にて推移している。
金利動向や建築費の上昇など先行きはやや不
透明ではあるが、足元の住宅需要は堅調であ
る。

マンション需要は旺盛であり、交通利便性に
優れ、住環境も良好なことから、地価は上昇
傾向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡城南 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡城南８
Ｋ
-28		 福岡市城南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東9m県道、
南3.8m、
二方路
近商
高度地区2種20m
(100,200)
b 福岡早良７
Ｃ
-613		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
南東6m、
二方路
１中専
高度地区2種15m
(70,182)
c 福岡早良７
Ｃ
-511		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
d 福岡早良８
Ｋ
-507		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
310,422  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
326,910 		 100
[  70.1]
466,348 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
476,000 
b (　           ) 
576,897  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
587,875 		 100
[ 122.4]
480,290 
490,000 
c (　           ) 
485,201  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
521,591 		 100
[ 110.2]
473,313 
483,000 
d (　           ) 
213,792  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
251,087 		 100
[  53.3]
471,083 
481,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    487,000 円／㎡]  



福岡城南 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用はマンション用地であり、市場参加者の観点から開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,621,726,169 
929,494,094 
11 
907,000 
2,084.59 
351,000 
2,354.88 
⑧開発法による価格 　　          692,232,075 円　　　　（　              483,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡城南 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,434 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,434.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
678.19 ㎡  2,354.88 ㎡  2,151.03 ㎡  203.85 ㎡  2,084.59 ㎡  ＲＣ・5F
 (    26 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      47.3 ％）  （     164.2 ％）  （     150.0 ％）  （      14.2 ％）  （     88.52 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種15m
70 ％ 
150 ％ 
150 ％ 		 間口

奥行		   34.2 ｍ

  42.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 907,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    907,000 円／㎡　　×　　     2,084.59 ㎡　　＝　　　　       1,890,723,130 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,890,723,130 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   351,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   361,530 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    361,530 円／㎡　　×　　　   2,354.88 ㎡　　＝　　　　         851,359,766 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,890,723,130 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         207,979,544 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,059,339,310 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 151,257,850 円  (      8 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          139,868,134 円 
販売総額(2期) 1,361,320,654 円  (     72 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　        1,164,065,291 円 
販売総額(3期) 378,144,626 円  (     20 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          317,792,744 円 
収入合計 － － － － 1,621,726,169 円 
支出 建築工事費(1期) 85,135,977 円  (     10 ％) ×　　0.9492  （      6 ヶ月） ＝　　           80,811,069 円 
建築工事費(2期) 85,135,977 円  (     10 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　           76,699,002 円 
建築工事費(3期) 681,087,813 円  (     80 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          582,398,189 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 124,787,726 円  (     60 ％) ×　　0.9492  （      6 ヶ月） ＝　　          118,448,510 円 
販売管理費(2期) 83,191,818 円  (     40 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　           71,137,324 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 929,494,094 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,621,726,169 円　　－　　　　　　          929,494,094 円　　＝　　　　　           692,232,075 円 

              483,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福岡城南 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市城南区鳥飼五丁目６番１２
 2911000342915-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考