令和8年1月16日　提出 福岡西 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 5-5 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.

鑑定評価額 414,000,000 円  １㎡当たりの価格 438,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区北原１丁目１３６番 ｢北原１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 945   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 (90,300) 台形 1:1.2 店舗兼共同住宅 ＲＣ10 中高層店舗兼共同住 宅、低層店舗が多い 商業地域 南22m市道 水道、ガス、下水 九大学研都市 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 九大学研都市駅　北西 方 180m 法令 規制 商業 (90,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は九州大学伊都キャンパスの玄関口として土地区画整理等整備され、周辺も発展動向が続く地域である 。高度利用も進展しており、旺盛な土地需要を背景に、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    447,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市西区、早良区及び糸島市の商業地域の範囲で、需要者の中心は、店舗兼共同住宅等の建設を目的 とした不動産業者等と予想される。近隣地域は、九州大学伊都キャンパスの玄関口として土地区画整理等整備され、周 辺も発展動向が続く地域であり、用地需要は非常に高い。市場の中心価格帯は、規模等の要因が異なるため一概に求め られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄駅徒歩圏内に土地区画整理等整備され、周辺も発展動向が続く地域である。比準価格は、同一需給圏 内の規範性の高い取引事例から試算しており、実証的で説得力が高い。一方、収益還元法は、適用の過程において想定 要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力は低位である。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    380,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市西区の人口は微増傾向で推移している 。不動産取引件数は微減傾向であるが不動産 市況は概ね堅調で、地価は上昇傾向で推移し ている。 九大学研都市駅前の土地区画整理等整備され 、発展動向が続き高度利用も進展している地 域で、土地需要は旺盛で、地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.3 ％  ％