令和8年1月16日　提出 福岡西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -11 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区泉１丁目３１番１ ｢泉１－２２－２０｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 周船寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 周船寺駅　北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が継続 するものと予想される。住宅地需要は依然として堅調であり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として福岡市西区西部の住宅地域の範囲で、需要者の中心は、福岡市に通勤する戸建住宅取得目的の エンドユーザーである給与所得者が中心である。近隣地域は、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ成熟した住宅地域で、住 宅需要は依然堅調である。市場の中心価格帯は、土地は２５～３０百万円強程度、新築戸建分譲で５０百万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ成熟した住宅地域である。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事 例から試算しており、実証的で説得力が高い。一方、近隣地域は第１種低層住居専用地域に属しており、自己所有の戸 建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市西区の人口は微増傾向で推移している 。不動産取引件数は微減傾向であるが不動産 市況は概ね堅調で、地価は上昇傾向で推移し ている。 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ成熟した住宅 地域で、住宅地需要は依然として堅調で、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.5 ％  ％