別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡西 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡西 -10 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大楠　由美子   TEL.
鑑定評価額 51,400,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市西区下山門２丁目５０６番５
｢下山門２－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度地区2種15m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、中層共同
住宅等が混在する住
宅地域		 西6.5m市道 水道、ガス、下水 下山門

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 下山門駅　南東方

670m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度地区2種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅やアパートが見られる住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持さ
れるものと予測する。住宅地需要は強く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は主に西区北東部の筑肥線の駅に比較的近い住宅地域である。主な需要者は、市内及び周辺市町の居住者
のほか、転売を目的とした不動産業者とみられる。居住環境が比較的良いこともあって、需要は堅調である。取引の中
心は、土地３００㎡程度では５０００万円超とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　戸建住宅や低層賃貸用共同住宅用地としての需要もみられる地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存す
る類似性が高い事例から比準しており、収益価格試算において採用した数値はいずれも最近の実態を反映している。よ
って、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地価格との検討の結果を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡西 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[121.8]		 [100.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口、世帯数とも微増傾向。住宅地は、地下
鉄沿線や郊外部ともに需要は堅調。商業地は
区域中心部の賃貸マンション適地等の需要が
特に強い。

良好な居住環境を維持しており、また周辺の
地域では高値での取引も多く、宅地需要が強
く、地価は上昇を続けている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡西 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡西８Ｋ

-313		 福岡市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.9m市道、
南4.8m、角地
１中専

(70,150)
b 福岡西８Ｋ

-302		 福岡市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 福岡西８Ｋ

-306		 福岡市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d 福岡西８Ｋ

-421		 福岡市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
e 福岡西８Ｋ

-420		 福岡市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
東4.5m、
二方路
２中専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
171,843  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
174,487 		 100
[ 100.0]
174,487 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
135,081  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,456 		 100
[  81.5]
176,020 
176,000 
c (　           ) 
104,347  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
115,104 		 100
[  67.2]
171,286 
171,000 
d (　           ) 
120,743  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,607 		 100
[  80.0]
155,759 
156,000 
e (　           ) 
128,957  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
129,959 		 100
[  67.2]
193,391 
193,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



福岡西 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,949,588 
1,262,407 
4,687,181 
3,300,500 
1,386,681 		 （　0.9795）
1,358,254 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     42,445,438 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡西 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.00 ＬＳ2 272.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種15m
 60 ％   150 ％   150 ％   297 ㎡     12.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約３３㎡、１ＬＤＫ、計８戸を想定 ⑦有効率　  98.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
136.00 
98.5 
133.90 
1,750 
234,325 		 1.0  234,325 
1.0  234,325 

 2～ 2		 共同住宅
136.00 
98.5 
133.90 
1,800 
241,020 		 1.0  241,020 
1.0  241,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
272.00 
98.5 
267.80 

475,345 		 475,345 
475,345 
⑨年額支払賃料        475,345 円　×　12ヶ月　＝　       5,704,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,704,140 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       306,807 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,829,333 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           475,345 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          475,345 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         115,739 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,949,588 円　　　　（　        20,032 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡西 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 229,600 円  　　　　     57,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 306,807 円  　　　        6,136,140　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      487,900 円  　　　　     57,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,400 円  　　　　     57,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,400 円  　　　　     57,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,262,407 円　（　　　　　　         4,251 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9795    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     272.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0589 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,300,500 円  
（　　　　　        11,113 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,949,588 円      
②総費用 1,262,407 円      
③純収益　①－② 4,687,181 円      
④建物等に帰属する純収益 3,300,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,386,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,358,254 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,445,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡西 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市西区下山門二丁目５０６番５
 2911000288635-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
福岡西 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡西 -10 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中村　世明   TEL.
鑑定評価額 53,500,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市西区下山門２丁目５０６番５
｢下山門２－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度地区2種15m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、中層共同
住宅等が混在する住
宅地域		 西6.5m市道 水道、ガス、下水 下山門

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 下山門駅　南東方

670m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度地区2種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的規模の大きい戸建住宅のほか、低中層の共同住宅もみられる住宅地域であるが、空地等もみられる。今後
開発分譲等も進行し、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね西区の地下鉄空港線・ＪＲ筑肥線沿線を中心とする戸建住宅地域の範囲。主たる需要者は、良好な居
住環境を指向する福岡市中心部等に勤務するサラリーマン世帯や不動産分譲事業者、不動産投資家等が中心となる。需
要の中心となる価格帯は、規模によって異なるが、土地約３００㎡で５千万円台前半の水準にあると捉えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性の高い取引事例から査定しており、実証的な精度ある価格が試算できたも
のと考える。収益価格は若干低位に試算されたが、想定する建物レイアウトや経営想定等によって、試算値にバラツキ
が生じる可能性を有する。よって、本件評価においては、精度の認められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡西 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区の人口は微増傾向にある。中心市街地で
は土地供給が少なく、地価は上昇傾向にある
。法改正・建築資材の高騰により建物価格が
上昇している。

戸建住宅のほか、中層共同住宅のほか空地も
見られる地域で、地価は上昇している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡西 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡西７Ｃ

-835		 福岡市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b 福岡西８Ｋ

-316		 福岡市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南4m、角地
１住居

(70,200)
c 福岡西８Ｋ

-2		 福岡市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東6.5m市道
、西3.8m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡西８Ｋ

-1018		 福岡市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,601  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
158,543 		 100
[  86.6]
183,075 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
183,000 
b (　           ) 
258,606  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
258,606 		 100
[ 127.0]
203,627 
204,000 
c (　           ) 
278,940  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
297,536 		 100
[ 151.8]
196,005 
196,000 
d (　           ) 
149,180  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
150,773 		 100
[  86.6]
174,103 
174,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



福岡西 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,889,594 
1,273,614 
4,615,980 
3,352,250 
1,263,730 		 （　0.9795）
1,237,824 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     38,682,000 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡西 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.00 ＬＳ2 272.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種15m
 60 ％   150 ％   150 ％   297 ㎡     12.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約３３．５㎡の１ＬＤＫ、計８戸を想定 ⑦有効率　  98.5 ％
の理由		 片廊下型・開放階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
136.00 
98.5 
133.90 
1,780 
238,342 		 1.0  238,342 
1.0  238,342 

 2～ 2		 共同住宅
136.00 
98.5 
133.90 
1,790 
239,681 		 1.0  239,681 
1.0  239,681 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
272.00 
98.5 
267.80 

478,023 		 478,023 
478,023 
⑨年額支払賃料        478,023 円　×　12ヶ月　＝　       5,736,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 小規模建物のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,736,276 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       303,614 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,768,662 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           478,023 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          478,023 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         116,391 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,889,594 円　　　　（　        19,830 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,830 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,790 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡西 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 233,200 円  　　　　     58,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 303,614 円  　　　        6,072,276　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      495,500 円  　　　　     58,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,300 円  　　　　     58,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,300 円  　　　　     58,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,273,614 円　（　　　　　　         4,288 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9795    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     272.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0589 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,352,250 円  
（　　　　　        11,287 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,889,594 円      
②総費用 1,273,614 円      
③純収益　①－② 4,615,980 円      
④建物等に帰属する純収益 3,352,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,263,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,237,824 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,682,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡西 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市西区下山門二丁目５０６番５
 2911000288635-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考