令和8年1月16日　提出 福岡西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -5 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.

鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区橋本２丁目１２０８番５０ ｢橋本２－２０－１１｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 橋本 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 橋本駅　北西方 270m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、七隈線延伸等の影響により周辺に分譲地開発等が多く見受けられるものの、今後も概ね現状のまま 推移するものと予測する。地価は割安感から上昇幅拡大で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福岡市西区南東部及び早良区郊外に存する住宅地の範囲。需要の中心は福岡市に通勤する一次取得者 である。近隣地域は郊外の住宅地であるものの、最寄駅、小学校、商店等に近い利便性の高い地域で、周辺にミニ分譲 開発が多く認められ需要は堅調である。橋本駅前土地区画整理事業に近接しており地価は上昇幅拡大傾向にある。需要 の中心となる価格帯は、土地で３５百万円前後、新築の土地建物は総額５５～６５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、類似性の高い事例から導いた市場性を反映する規範性の高い試算値である。近隣地域は、自己使用建物 が支配的な戸建住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。また、原価法は再調達原 価の把握が困難なことから断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、昨年からの価格 形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は継続的な低金利等を背景として引き続 き上昇基調にあるものの、土地及び建築費等 の高騰の影響を受け地価上昇幅の縮小傾向が 認められる。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、七隈線 延伸等により、住宅需要は堅調で、地価は上 昇幅拡大傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.3 ％  ％