令和8年1月16日　提出 福岡西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　悟   TEL.

鑑定評価額 364,000,000 円  １㎡当たりの価格 357,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区姪の浜５丁目９０６番１外 ｢姪の浜５－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 1,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 1:1.5 共同住宅 ＲＣ9 共同住宅が多く見ら れる利便性のよい住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 姪浜 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 姪浜駅　北西方 450m 法令 規制 １住居 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、駅に近いマンション等が建ち並ぶ住宅地域で、今後ともこのような利用状態が維持されると予測す る。マンションの販売動向が懸念されるものの、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    362,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西区及び周辺区の地下鉄沿線の交通利便性が高い住宅地域である。主な需要者は、収益物件の取得を 目的とした投資家や不動産会社、マンション開発業者、転売を目的とした不動産業者等。交通利便性が高いこともあっ て、需要は旺盛である。土地の規模等によって取引価格はまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション等が建ち並ぶ地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事や建築費の高騰から、収益価 格はやや低位であった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域から、規範性の高い事例を採用しており、現実の市 場を反映している。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地価格との検討の結果を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [ 73.8] [100.0] 100 356,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    319,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は堅調 で、地下鉄空港線沿線から郊外部へ波及して いる。 交通利便性がよく、マンション用地として人 気もある。需要は堅調で、地価は上昇してい る。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.9 ％  ％