令和8年1月16日　提出 福岡南 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 5-10 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.

鑑定評価額 714,000,000 円  １㎡当たりの価格 818,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 580,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区大橋２丁目１４４番 ｢大橋２－１９－３｣ ②地積 　(㎡) 873   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,391) 1:1.2 事務所兼共同住宅 ＳＲＣ14 中高層店舗兼共同住 宅、共同住宅が多い 商業地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大橋 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       860 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特定道路からの距離による容 積率の緩和措置が適用される 。 街 路 ６．０ｍ市道 交通 施設 大橋駅南東方 390m 法令 規制 商業 (90,391) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性に優れ、容積率も高く、店舗に加えて分譲マンション適地としての地域要因も維持しつつ推移 している。希少性が高く、需要が競合する状況は継続しており、地価は今後も上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    819,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              817,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区及び周辺市区のマンション適地としての需要がある商業地域一帯である。需要者は、マンシ ョンデベロッパーが中心である。マンション販売は建築費の高騰にともなって、販売単価も上昇しており、地価形成に も影響しているが、利便性の高いエリアにおけるマンション適地需要は堅調に推移している。取引価格は規模、用途等 によりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格と開発法による価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引 事例に基づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。開発法による価格は、分譲マンションの建設を想 定してデベロッパーの事業採算性を反映した価格である。いずれも規範性は高いと判断し、比準価格と開発法による価 格を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 5-7                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    502,000 円／㎡ [112.0] 100 100 [100.0] 100 [ 69.1] [100.0] 100 814,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    730,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増等の影響から商業地における需要は堅 調である。建築費の上昇が事業採算性に影響 を与えているが、地価上昇圧力は強い状態を 維持している。 大橋駅に近く、高容積率等から希少性が認め られ、需要は堅調に推移している。建築費高 騰の影響もあるが、人口増等により地価は上 昇傾向が継続中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +16.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.1 ％  ％