別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.
鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 562,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区清水１丁目１９番５
｢清水１－２３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 事務所

Ｓ4		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南東19m国道 水道、ガス、下水 高宮

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所ビルに加え、マンショ
ンも存する幹線街路沿いの商
業地域		 街

路		 １９ｍ国道 交通

施設		 高宮駅北東方

580m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いの商業地域ではあるが、最寄駅への接近性に優れ、容積率も高いことから、賃貸マンション適地として
の地域要因も有しつつ推移している。需要が競合することから、地価は今後も上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    567,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区及び周辺市区の幹線道路、準幹線道路沿線の商業地域一帯である。需要者の中心は、デベロ
ッパーのほか営業拠点として利用する事業法人等である。接面する県道は広幅員で自動車交通量が多く、集客力及び繁
華性にも優れている。建築費の高騰が地価形成に影響しているが、商業地の需要は堅調に推移している。取引価格は規
模、用途等によりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上より、比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基
づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方、収益価格は還元利回り等の将来予測において不確定
要素を含んでおり、土地価格の上昇に対して賃料は遅効性を有していることから、規範性は相対的に低い。従って、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺公基準地価格の推移にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    502,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口増等の影響から商業地における需要は堅
調である。建築費の上昇が事業採算性に影響
を与えているが、地価上昇圧力は強い状態を
維持している。

駅接近性に優れた事務所付賃貸マンション適
地としての需要が中心である。建築費高騰の
影響もあるが人口増等により地価は上昇傾向
を維持している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南８Ｋ

-102		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22.5m市
道、
南西5.8m、
角地
商業

(100,400)
b 福岡博多７
Ｃ
-808		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.2m市道
、南西5.9m、
角地
近商

(100,300)
c 福岡中央８
Ｋ
-401		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2.8m市道
、中間画地
商業

(90,240)
d 福岡博多８
Ｋ
-403		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.8m市道
、中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
341,559  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  66.2]
546,907 		 100
[ 101.8]
537,237 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
537,000 
b (　           ) 
439,020  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
464,107 		 100
[  75.2]
617,164 
617,000 
c (　           ) 
471,550  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
513,990 		 100
[  91.5]
561,738 
562,000 
d (　           ) 
311,173  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
326,732 		 100
[  59.4]
550,054 
550,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -33.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -23.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    567,000 円／㎡]  



福岡南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な資料の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,931,821 
12,221,749 
31,710,072 
24,586,600 
7,123,472 		 （　0.9451）
6,732,393 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    204,011,909 円　　　　（　    396,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 242.80 ＳＲＣ8 1,727.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   515 ㎡     19.7 m x   26.1 m  前面道路：国道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは事務所・駐車場、２Ｆ以上は、共同住宅（３ＬＤＫ、平均専有面積６８㎡×２０戸）機械式駐車場１０台を想定した。 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 用途・規模等より標準的な有効率と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
212.58 
64.9 
138.00 
3,240 
447,120 		 6.0  2,682,720 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
226.29 
90.6 
205.05 
2,190 
449,060 		 1.0  449,060 
2.0  898,120 

 5～ 7		 住宅
226.29 
90.6 
205.05 
2,210 
453,161 		 1.0  453,161 
2.0  906,322 

 8～ 8		 住宅
157.29 
86.9 
136.70 
2,230 
304,841 		 1.0  304,841 
2.0  609,682 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,727.61 
87.1 
1,505.00 

3,458,624 		 5,694,224 
6,023,008 
⑨年額支払賃料      3,458,624 円　×　12ヶ月　＝　      41,503,488 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,505.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,806,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例及び地域における共益費水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,309,488 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,218,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,411,214 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,694,224 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,023,008 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,466,512 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,931,821 円　　　　（　        85,305 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,285 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,190 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,285,000 円  　　　　    457,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,462,949 円  　　　       44,629,488　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      675,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,884,500 円  　　　　    457,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       457,000 円  　　　　    457,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       457,000 円  　　　　    457,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,221,749 円　（　　　　　　        23,732 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 457,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   1,727.61 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,586,600 円  
（　　　　　        47,741 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,931,821 円      
②総費用 12,221,749 円      
③純収益　①－② 31,710,072 円      
④建物等に帰属する純収益 24,586,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,123,472 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,732,393 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,073 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,011,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     396,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区清水一丁目１９番５
 2900000360291-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.
鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 562,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区清水１丁目１９番５
｢清水１－２３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 事務所

Ｓ4		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南東19m国道 水道、ガス、下水 高宮

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道３８５号（通称：きよみ
通り）沿いで車両交通量が多
い地域		 街

路		 １９ｍ国道 交通

施設		 高宮駅　北東方

580m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 主として中高層の事務所兼共同住宅が多い南区北東部の地域で、現況の地域特性が継続するものと予測する。金
利上昇が顕著に見られるが、現状では市場に与える影響は小さく、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    562,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を、福岡市南区を中心に、同市博多区・中央区内の商業地域の範囲と判定した。主たる需要者は、地元事業
者や収益物件を求める不動産業者等の法人が中心である。昨今、物価や金利の上昇が顕著に見られ、不動産市場への影
響は不透明感が見られるため、今のところ需要は堅調であるが、今後の動向には注視が必要である。なお、規模によっ
て需要の中心となる価格帯は異なり、中心的な水準を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に所在する価格牽連性を有する取引事例から試算し、現下の市場性を実証的かつ客観的に反
映した価格である。一方、収益価格は、賃料の上昇は見られるものの、価格の上昇率に対して追い付いておらず、やや
低位に試算された。本件では、説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、周辺の類似する他の標準
地の推移・動向も十分に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    502,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利が上昇傾向にあるなか、投資用不動産に
対する需要は未だ底堅く、当区の北東部を中
心とする商業地の市況にも、同様の傾向が見
られる。

当区の北東部に位置する交通利便性に優れる
地域で、住宅系投資物件に係る需要が依然と
して堅調あため、地価ほ引き続き上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南８Ｋ

-1104		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東22m県道、
中間画地
準住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡中央８
Ｋ
-401		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2.8m市道
、中間画地
商業

(90,240)
c 福岡博多７
Ｃ
-808		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.2m市道
、南西5.9m、
角地
近商

(100,300)
d 福岡博多７
Ｃ
-408		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
北西6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
434,722  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
466,022 		 100
[  85.8]
543,149 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
543,000 
b (　           ) 
471,550  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
513,990 		 100
[  87.4]
588,089 
588,000 
c (　           ) 
439,020  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
464,107 		 100
[  84.7]
547,942 
548,000 
d (　           ) 
620,505  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
674,724 		 100
[ 118.7]
568,428 
568,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    562,000 円／㎡]  



福岡南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であることから、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,347,367 
11,974,598 
31,372,769 
25,124,000 
6,248,769 		 （　0.9451）
5,905,712 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    178,960,970 円　　　　（　    347,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 226.29 ＲＣ8 1,727.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   515 ㎡     19.7 m x   26.1 m  前面道路：国道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：事務所、２Ｆ～８Ｆ：住居２０戸（３ＬＤＫタイプ、約６８㎡が中心），機械式平面駐車場１０台を想定 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 用途、規模等より標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
212.58 
64.9 
138.00 
3,350 
462,300 		 6.0  2,773,800 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
226.29 
90.6 
205.05 
2,120 
434,706 		 2.0  869,412 
1.0  434,706 

 5～ 7		 住宅
226.29 
90.6 
205.05 
2,150 
440,858 		 2.0  881,716 
1.0  440,858 

 8～ 8		 住宅
157.29 
86.9 
136.70 
2,180 
298,006 		 2.0  596,012 
1.0  298,006 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,727.61 
87.1 
1,505.00 

3,386,998 		 8,623,196 
2,924,698 
⑨年額支払賃料      3,386,998 円　×　12ヶ月　＝　      40,643,976 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,505.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,709,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,352,976 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,239,649 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,553,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,623,196 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,920 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,924,698 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         712,120 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,347,367 円　　　　（　        84,170 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,200,000 円  　　　　    440,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,479,298 円  　　　       44,792,976　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      675,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,740,000 円  　　　　    440,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       440,000 円  　　　　    440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       440,000 円  　　　　    440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,974,598 円　（　　　　　　        23,252 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 440,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   1,727.61 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,124,000 円  
（　　　　　        48,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,347,367 円      
②総費用 11,974,598 円      
③純収益　①－② 31,372,769 円      
④建物等に帰属する純収益 25,124,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,248,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,905,712 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    178,960,970 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     347,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区清水一丁目１９番５
 2900000360291-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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備考