別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司   TEL.
鑑定評価額 456,000,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻５丁目７８９番３
｢井尻５－２６－５０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m


(70,200)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 営業所、店舗併用住
宅の多い路線商業地
域		 南西32m県道、背面道 水道、ガス、下水 井尻

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 井尻駅　南西方

550m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに営業所等のほか中高層マンションが立地する。繁華性は高くないが、最寄駅徒歩圏でマンション
需要が堅調なため近年地価上昇が続いている。ただ今後、金利上昇等の影響が懸念される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡都市圏南部の郊外部の路線商業地域。需要者の中心は、幹線道路沿いに事業展開する大手・地場の
小売・サービス業等の事業者、更に収益性を追求するマンションデベロッパー等の投資家である。最寄駅へ徒歩圏のた
めマンション需要も多いが、相次ぐ金利上昇等の影響が懸念される。取引される価格帯はまちまちで、中心価格は見出
せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地と比較的近い代替性が強い幹線道路沿いを中心とした取引事例と比較して求めた比準価格は、市場性を反映し信
頼性が高い。他方、賃貸市場の成熟の程度から土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試
算された。評価は市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地との均衡もふ
まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    502,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[160.1]		 [102.0]
100		 358,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀による３０年ぶりの高さの政策金利の引
上げや、住宅価格の高騰等の影響が懸念され
る。


「井尻」周辺のマンション市場では需要減の
動きが顕在化しつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南８Ｋ

-1104		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東22m県道、
中間画地
準住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡南８Ｋ
ＤＫ
-1201		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
c 福岡南８Ｋ

-901		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡南７Ｃ

-513		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西15m市道、
南西6m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
434,722  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
466,022 		 100
[ 145.4]
320,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
327,000 
b (　           ) 
582,868  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
614,072 		 100
[ 153.6]
399,786 
408,000 
c (　           ) 
295,352  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
306,575 		 100
[  85.5]
358,567 
366,000 
d (　           ) 
444,866  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
451,221 		 100
[ 121.6]
371,070 
378,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



福岡南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,002,252 
16,769,545 
45,232,707 
34,202,900 
11,029,807 		 （　0.9630）
10,621,704 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    321,869,818 円　　　　（　    254,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,325.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,268 ㎡     52.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～６階：共同住宅（２ＬＤＫ３５戸、平均面積約５２㎡）を想定。屋外駐車場２５台を想定 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 構造、階層、用途を考慮すると標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
85.0 
340.00 
4,200 
1,428,000 		 6.0  8,568,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,850 
676,638 		 1.0  676,638 
1.0  676,638 

 3～ 3		 共同住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,880 
687,610 		 1.0  687,610 
1.0  687,610 

 4～ 5		 共同住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,900 
694,925 		 1.0  694,925 
1.0  694,925 

 6～ 6		 共同住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,930 
705,898 		 1.0  705,898 
1.0  705,898 

計
2,325.00 
93.3 
2,168.75 

4,887,996 		 12,027,996 
3,459,996 
⑨年額支払賃料      4,887,996 円　×　12ヶ月　＝　      58,655,952 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,168.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,602,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,258,452 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,212,923 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,045,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,027,996 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,266 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,459,996 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         842,457 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,002,252 円　　　　（　        48,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,922 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,995,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,425,845 円  　　　       64,258,452　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,059,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,091,500 円  　　　　    599,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,769,545 円　（　　　　　　        13,225 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 599,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,325.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,202,900 円  
（　　　　　        26,974 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,002,252 円      
②総費用 16,769,545 円      
③純収益　①－② 45,232,707 円      
④建物等に帰属する純収益 34,202,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,029,807 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,621,704 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,377 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    321,869,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     254,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻五丁目７８９番３
 2900000386107-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　友松　昌司   TEL.
鑑定評価額 460,000,000 円  １㎡当たりの価格 363,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻５丁目７８９番３
｢井尻５－２６－５０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m


(70,200)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 営業所、店舗併用住
宅の多い路線商業地
域		 南西32m県道、背面道 水道、ガス、下水 井尻

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 井尻駅　南西方

550m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域であり、最寄駅から徒歩圏で、共同住宅用地需要は底堅い。よって、地価は上昇基調で
あると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡都市圏南部の郊外部の路線商業地域を中心として把握する。需要者の中心は、幹線道路沿いに事業
展開する大手・地場の小売・サービス業等の事業者、更に収益性を追求するマンションデベロッパー等の投資家である
。最寄駅へ徒歩圏でもあり、マンション需要が依然として強い。取引される価格帯は規模等によりまちまちで、中心価
格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は
収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を
考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地とのバランス検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    502,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[158.9]		 [102.0]
100		 361,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市南区の人口は増加傾向にあり、若い世
代の流入もみられ、不動産需要は堅調である
。


地域要因に大きな変動はないが、井尻駅から
徒歩圏にあり交通利便性等が高く、共同住宅
用地需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大野城８Ｋ

-601		 大野城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 大野城８Ｋ

-1105		 大野城市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m県道、
北東4.5m、
角地
１住居
高度地区2種15m
(70,200)
c 福岡南７Ｃ

-612		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西10.3m市
道、
北東3.6m、
角地
２住居

(80,200)
d 福岡南８Ｋ

-102		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22.5m市
道、
南西5.8m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
251,234  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,027 		 100
[  73.0]
356,201 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
363,000 
b (　           ) 
210,555  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
226,635 		 100
[  63.1]
359,168 
366,000 
c (　           ) 
367,329  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
395,859 		 100
[ 109.3]
362,177 
369,000 
d (　           ) 
341,559  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  66.2]
546,907 		 100
[ 147.2]
371,540 
379,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　 -33.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    368,000 円／㎡]  



福岡南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることが困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,708,544 
16,422,694 
42,285,850 
34,202,900 
8,082,950 		 （　0.9630）
7,783,881 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    235,875,182 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,325.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,268 ㎡     52.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～６階：共同住宅（２ＬＤＫ３５戸、平均面積約５２㎡）を想定。屋外駐車場２５台を想定 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 構造、階層、用途を考慮すると標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
85.0 
340.00 
4,000 
1,360,000 		 6.0  8,160,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,700 
621,775 		 1.0  621,775 
1.0  621,775 

 3～ 3		 住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,750 
640,063 		 1.0  640,063 
1.0  640,063 

 4～ 5		 住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,800 
658,350 		 1.0  658,350 
1.0  658,350 

 6～ 6		 住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,820 
665,665 		 1.0  665,665 
1.0  665,665 

計
2,325.00 
93.3 
2,168.75 

4,604,203 		 11,404,203 
3,244,203 
⑨年額支払賃料      4,604,203 円　×　12ヶ月　＝　      55,250,436 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,168.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,602,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,852,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,042,647 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,810,289 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,404,203 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,340 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,244,203 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         789,915 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,708,544 円　　　　（　        46,300 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,789 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,995,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,085,294 円  　　　       60,852,936　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,052,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,091,500 円  　　　　    599,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,422,694 円　（　　　　　　        12,952 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 599,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,325.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,202,900 円  
（　　　　　        26,974 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,708,544 円      
②総費用 16,422,694 円      
③純収益　①－② 42,285,850 円      
④建物等に帰属する純収益 34,202,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,082,950 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,783,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,139 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    235,875,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻五丁目７８９番３
 2900000386107-0000
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備考