別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.
鑑定評価額 578,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区大橋１丁目１３１番
｢大橋１－１４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 478  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の店舗、事務所
ビルが多い駅前の商
業地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 大橋

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 南区内で最も商業繁華性が高
い駅前商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 大橋駅　南方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の高い商業地域で、今後も商業地域として推移するものと予測する。駅前商業地としての希少性は高く、
当面地価は堅調に推移するものと予測するが、高騰する建築費・金利の動向には留意を要する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区を中心とする利便性の高い商業地域。主たる需要者は店舗兼共同住宅等の投資用不動産を目
的とする不動産業者・事業者等である。建築費高騰の影響も見られるが、安定した収益が見込めるマンション用地の需
要は依然旺盛である。特に、駅接近性等に優れた土地は競争が過熱しており、利回りは低下、賃料及び地価は上昇傾向
で推移。取引の中心価格帯は見出し難いが、１種（容積率１００％）当たり単価は９５～１００万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた繁華性の高い商業地の取引事例に基づき
試算された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多
寡が生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    999,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.2]		 [100.0]
100		 1,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区は人口は増加傾向、取引件数は横ばい～
微減で推移。好立地なマンション用地の需要
は根強く、取引利回りは低水準で推移してい
る。

大橋駅前の繁華性の高い商業地域。駅前商業
地としての希少性が高いことに加え、利便性
を背景にマンション用地としての需要も認め
られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南７Ｃ
ＤＨ
-1201		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福岡南８Ｋ

-105		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22.5m県
道、
北西8.5m、
二方路
商業

(90,400)
c 福岡中央８
Ｋ
-802		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.8m市
道、
南東2.8m、
二方路
商業

(100,400)
d 福岡中央７
Ｃ
-1312		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西5.5m市道
、南西5.5m、
角地
商業
地区計画等
(100,330)
e 福岡中央７
Ｃ
-1311		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東11m市道、
南東3.5m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
831,783  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
888,344 		 100
[  72.0]
1,233,811 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,230,000 
b (　           ) 
794,532  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
802,856 		 100
[  65.3]
1,229,489 
1,230,000 
c (　           ) 
1,022,986  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,059,091 		 100
[  95.0]
1,114,833 
1,110,000 
d (　           ) 
1,006,653  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,093,501 		 100
[  90.9]
1,202,971 
1,200,000 
e (　           ) 
754,973  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
840,470 		 100
[  78.6]
1,069,300 
1,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,230,000 円／㎡]  



福岡南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,632,542 
19,132,546 
51,499,996 
36,368,800 
15,131,196 		 （　0.9276）
14,035,697 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    425,324,152 円　　　　（　    890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 307.78 ＲＣ10 2,432.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   478 ㎡     14.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階：店舗、３階以上：住宅（１戸約３２．５㎡、計４８戸）、駐車場８台を想定。 ⑦有効率　  75.4 ％
の理由		 構造、用途を勘案すると標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
90.95 
50.9 
46.30 
6,200 
287,060 		 6.0  1,722,360 
0.0  0 

 2～  		 店舗
281.35 
81.6 
229.63 
3,500 
803,705 		 6.0  4,822,230 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
257.47 
75.7 
194.88 
2,950 
574,896 		 1.0  574,896 
1.0  574,896 

 7～10		 住宅
257.47 
75.7 
194.88 
3,000 
584,640 		 1.0  584,640 
1.0  584,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,432.06 
75.4 
1,834.97 

5,728,909 		 11,182,734 
4,638,144 
⑨年額支払賃料      5,728,909 円　×　12ヶ月　＝　      68,746,908 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　   1,834.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,862,553 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,609,461 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,652,473 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,396,988 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,182,734 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         106,236 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,638,144 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,129,318 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,632,542 円　　　　（　       147,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,380,000 円  　　　　    676,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,304,946 円  　　　       73,049,461　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,349,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,746,000 円  　　　　    676,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       676,000 円  　　　　    676,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       676,000 円  　　　　    676,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,132,546 円　（　　　　　　        40,026 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 676,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,432.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,368,800 円  
（　　　　　        76,085 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,632,542 円      
②総費用 19,132,546 円      
③純収益　①－② 51,499,996 円      
④建物等に帰属する純収益 36,368,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,131,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,035,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,363 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    425,324,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区大橋一丁目１３１番
 2900000388882-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.
鑑定評価額 569,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区大橋１丁目１３１番
｢大橋１－１４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 478  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の店舗、事務所
ビルが多い駅前の商
業地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 大橋

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大橋駅西口の繁華性が高い駅
前商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 大橋駅　南方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の高い駅前の商業地域で、今後も商業地域として推移するものと予測する。特急停車駅であり、駅前広場
に面し、駅前商業地としての希少性もあるため、依然旺盛な需要だが、今後の日銀の政策金利の動向に留意。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    869,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡都心中心部の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、店舗兼共同住宅等の投資用不動産等の建設
を目的とする不動産業者・事業者等。西鉄沿線のマンション適地、特に大橋エリアは、市場供給量も少なく希少性があ
り需給は逼迫しており、依然旺盛な需要が認められる。建築費を含む原材料価格や人件費の高騰、今後の日銀の政策金
利による経済への影響に留意。需要の中心の価格帯は、規模や地域により大きく異なるため、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際に取引された鉄道沿線の商業地の取引事例に基づき試算されており、実証的で説得力を有する。一方
、収益価格は、低位に試算されたが、想定次第により、収益項目や費用項目等の各査定の段階で、査定額に影響を及ぼ
すことから、相対的に収益価格の説得力や信頼性についてやや劣る。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    999,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 1,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区人口世帯数共に微増傾向。利回りは低下
傾向、賃料は上昇傾向で推移。ＪＲ及び西鉄
鉄道沿線を中心にマンション用地の需要は依
然として旺盛。

西鉄急行停車駅前の繁華性の高い商業地域。
交通の結節点であり、駅前商業地としての希
少性も高く、マンション用地としての需要も
旺盛で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南７Ｃ
ＤＨ
-1201		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福岡南８Ｋ

-105		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22.5m県
道、
北西8.5m、
二方路
商業

(90,400)
c 福岡中央８
Ｋ
-301		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南24m市道、
東4m、角地
商業

(100,400)
d 福岡博多７
Ｃ
-807		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西25m国道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
831,783  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
888,344 		 100
[  74.7]
1,189,216 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
794,532  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
802,856 		 100
[  67.5]
1,189,416 
1,190,000 
c (　           ) 
1,210,068  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,233,117 		 100
[ 103.5]
1,191,417 
1,190,000 
d (　           ) 
1,196,013  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,361,063 		 100
[ 115.9]
1,174,343 
1,170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,190,000 円／㎡]  



福岡南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,205,925 
19,066,103 
51,139,822 
36,368,800 
14,771,022 		 （　0.9276）
13,701,600 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    415,200,000 円　　　　（　    869,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 307.78 ＲＣ10 2,432.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   478 ㎡     14.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３～１０階は住宅（約３２．５㎡／戸×４８戸）、駐車場８台を想定。 ⑦有効率　  75.4 ％
の理由		 同種の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.95 
50.9 
46.30 
6,180 
286,134 		 6.0  1,716,804 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
281.35 
81.6 
229.63 
3,480 
799,112 		 6.0  4,794,672 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
257.47 
75.7 
194.88 
2,930 
570,998 		 1.0  570,998 
1.0  570,998 

 7～10		 住宅
257.47 
75.7 
194.88 
2,980 
580,742 		 1.0  580,742 
1.0  580,742 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,432.06 
75.4 
1,834.97 

5,692,206 		 11,118,436 
4,606,960 
⑨年額支払賃料      5,692,206 円　×　12ヶ月　＝　      68,306,472 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　   1,834.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,862,553 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,169,025 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,630,451 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,978,574 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,118,436 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,625 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,606,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,121,726 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,205,925 円　　　　（　       146,874 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,930 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,380,000 円  　　　　    676,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,260,903 円  　　　       72,609,025　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,327,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,746,000 円  　　　　    676,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       676,000 円  　　　　    676,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       676,000 円  　　　　    676,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,066,103 円　（　　　　　　        39,887 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 676,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,432.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,368,800 円  
（　　　　　        76,085 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,205,925 円      
②総費用 19,066,103 円      
③純収益　①－② 51,139,822 円      
④建物等に帰属する純収益 36,368,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,771,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,701,600 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,664 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    415,200,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     869,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区大橋一丁目１３１番
 2900000388882-0000
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備考