別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川崎　健祐   TEL.
鑑定評価額 375,000,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻５丁目１６６番４外
｢井尻５－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 893  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(88,289)
不整形
1:1.2		 銀行

ＲＣ2		 店舗や店舗兼共同住
宅等が多い駅前の商
業地域		 南東11m県道、北側道 水道、ガス、下水 井尻

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 人及び車両交通量が多い駅前
の商業地域		 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 井尻駅　南西方

120m		 法令

規制		 近商

準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗兼共同住宅等が多い駅前の商業地域であり、今後とも現状の環境を維持するものと予測される。
地価水準については上昇傾向にあるが上昇幅は縮小していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    421,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市近郊の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域であり、需要者としては、駅接近性を選好する飲食
店、小売業者や投資採算性に着目した不動産開発業者等が挙げられ、駅接近性や生活利便性に優れた商業地域である。
取引価格は規模、用途、グレードにより様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の不動産市場で成立した実証的な価格であり、規範性が高い。収益価格は、収益性を反映し、理論的
な価格であるが、土地価格の上昇に対して賃料の遅行性により、賃料の上昇が依然として追いつかず、収益価格はやや
低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較衡量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    502,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.9]		 [ 98.9]
100		 445,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    396,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の商業地においては、一定の収益物件の
取引が見られ、需要は堅調であり価格も上昇
傾向にある。


西鉄井尻駅付近の商業地域であり、マンショ
ン用地の需要も見られ、需要は堅調に推移し
ているが上昇幅はやや縮小傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南８Ｋ

-9		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.4m市道
、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡南８Ｋ

-102		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22.5m市
道、
南西5.8m、
角地
商業

(100,400)
c 福岡南８Ｋ
ＤＫ
-1201		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
d 福岡南７Ｃ

-118		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北5.7m、角地
２中専
高度地区2種15m
(70,150)
e 福岡南７Ｃ

-607		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
337,936  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
362,943 		 100
[  94.1]
385,699 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
381,000 
b (　           ) 
341,559  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  66.2]
546,907 		 100
[ 139.9]
390,927 
387,000 
c (　           ) 
582,868  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
614,072 		 100
[ 115.5]
531,664 
526,000 
d (　           ) 
330,417  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
332,934 		 100
[  79.1]
420,903 
416,000 
e (　           ) 
441,430  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
481,159 		 100
[  88.4]
544,298 
538,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -33.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    421,000 円／㎡]  



福岡南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,932,248 
14,141,687 
36,790,561 
27,760,800 
9,029,761 		 （　0.9451）
8,534,027 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    258,606,879 円　　　　（　    290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 239.60 ＳＲＣ11 2,029.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 88 ％   300 ％   289 ％   893 ㎡     24.5 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１１階：１Ｋタイプ約２５㎡、計６０戸、機械式平面駐車場：計１５台を想定 ⑦有効率　  77.7 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
239.60 
25.7 
61.58 
3,500 
215,530 		 6.0  1,293,180 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,500 
378,925 		 1.0  378,925 
1.0  378,925 

 5～ 7		 共同住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,500 
378,925 		 1.0  378,925 
1.0  378,925 

 8～10		 共同住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,500 
378,925 		 1.0  378,925 
1.0  378,925 

11～11		 共同住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,550 
386,504 		 1.0  386,504 
1.0  386,504 

計
2,029.10 
77.7 
1,577.28 

4,012,359 		 5,090,009 
3,796,829 
⑨年額支払賃料      4,012,359 円　×　12ヶ月　＝　      48,148,308 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　   1,577.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,460,557 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,608,865 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,629,443 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,959,422 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,090,009 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,355 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,796,829 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         924,471 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,932,248 円　　　　（　        57,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,580,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,258,887 円  　　　       52,588,865　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      884,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,386,000 円  　　　　    516,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       516,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       516,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,141,687 円　（　　　　　　        15,836 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 516,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   2,029.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,760,800 円  
（　　　　　        31,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,932,248 円      
②総費用 14,141,687 円      
③純収益　①－② 36,790,561 円      
④建物等に帰属する純収益 27,760,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,029,761 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,534,027 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,557 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    258,606,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻五丁目１６６番４
 2900000385551-0000
2 　福岡市南区井尻五丁目１６５番
 2900000385549-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　田口　浩二   TEL.
鑑定評価額 380,000,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻５丁目１６６番４外
｢井尻５－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 893  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(88,289)
不整形
1:1.2		 銀行

ＲＣ2		 店舗や店舗兼共同住
宅等が多い駅前の商
業地域		 南東11m県道、北側道 水道、ガス、下水 井尻

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 井尻駅　南西方

120m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。駅近の近隣商業地域の土
地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区における駅近や幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、駅接近性に着目する店舗取得目
的の法人、賃貸マンション開発目的の不動産業者等である。近隣商業地域の土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で
推移している。市場の中心価格帯は、規模によるが土地総額で３～４億円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗や共同住宅取得目的の取引が主の地域であり、比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格は賃料の粘着
性などにより低位となった。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡
に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    502,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 [ 98.9]
100		 412,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    396,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口は増加傾向にあり、不動産市況は
全般的に堅調である。



近隣商業地域の土地需要は堅調であり、地価
は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南８Ｋ
ＤＫ
-1201		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
b 福岡南８Ｋ

-506		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.8m市道、
南西2.8m、
角地
準工

(80,200)
c 福岡南７Ｃ

-510		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡博多８
Ｋ
-803		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西13.1m県
道、北西6m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
582,868  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
614,072 		 100
[ 130.8]
469,474 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
464,000 
b (　           ) 
363,008  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
370,762 		 100
[  85.6]
433,133 
428,000 
c (　           ) 
402,324  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
442,154 		 100
[ 101.1]
437,343 
433,000 
d (　           ) 
380,585  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
382,035 		 100
[  84.7]
451,045 
446,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    435,000 円／㎡]  



福岡南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,631,985 
14,121,366 
36,510,619 
27,760,800 
8,749,819 		 （　0.9451）
8,269,454 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    250,589,515 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅地 239.60 ＳＲＣ11 2,029.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 88 ％   300 ％   289 ％   893 ㎡     24.5 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～１１階：１Ｋ・平均専有面積２５㎡・計６０戸、機械式平面駐車場１５台を想定 ⑦有効率　  77.7 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
239.60 
25.7 
61.58 
3,500 
215,530 		 6.0  1,293,180 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,440 
369,831 		 1.0  369,831 
1.0  369,831 

 5～ 7		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,480 
375,894 		 1.0  375,894 
1.0  375,894 

 8～10		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,520 
381,956 		 1.0  381,956 
1.0  381,956 

11～11		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,560 
388,019 		 1.0  388,019 
1.0  388,019 

計
2,029.10 
77.7 
1,577.28 

3,986,592 		 5,064,242 
3,771,062 
⑨年額支払賃料      3,986,592 円　×　12ヶ月　＝　      47,839,104 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　   1,577.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,460,557 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,299,661 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,613,983 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,665,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,064,242 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,110 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,771,062 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         918,197 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,631,985 円　　　　（　        56,699 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,440 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,580,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,227,966 円  　　　       52,279,661　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      895,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,386,000 円  　　　　    516,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       516,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       516,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,121,366 円　（　　　　　　        15,813 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 516,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   2,029.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,760,800 円  
（　　　　　        31,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,631,985 円      
②総費用 14,121,366 円      
③純収益　①－② 36,510,619 円      
④建物等に帰属する純収益 27,760,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,749,819 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,269,454 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,260 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    250,589,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻五丁目１６６番４
 2900000385551-0000
2 　福岡市南区井尻五丁目１６５番
 2900000385549-0000
3 　
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7 　
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備考