令和8年1月16日　提出 福岡南 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -24 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.

鑑定評価額 108,000,000 円  １㎡当たりの価格 424,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区市崎１丁目１２０番 ｢市崎１－８－２０｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西5.8m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 品等の高い戸建住宅地 街 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 西鉄平尾駅南西方 720m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 品等の高さ、良好な交通利便性等の地域要因は現状を維持して推移するものと考えられる。住宅地需要は堅調で あるが、建築費高騰等の影響が強まっており、地価水準については上昇幅縮小傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    424,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市南区及び隣接市区の住宅地域一帯である。需要者は戸建住宅地として自己利用することを目的とす る個人が中心である。建築費高騰がやや価格形成に影響しているが、近隣地域は利便性に優れるエリアに存しており、 富裕層を中心に需要は堅調で、地価は上昇傾向を維持している。需要の中心となる価格帯は、土地のみ２５０㎡で１億 円～１億１千万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、 各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、居住の快適性に基 づく類似不動産との比較や相場観で価格形成されていることから、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態 を反映した比準価格を標準とし、更に周辺公基準地価格の推移にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    400,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数ともに増加傾向が続いており、 住宅地需要は概ね堅調に推移している。金利 と建築費の上昇が一部需要を抑制する要因と なっている。 中心市街地接近性が高く、それにともなって 希少性も高い。需要は概ね堅調であるが、金 利・建築費の上昇等を背景に地価は上昇幅縮 小となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％