令和8年1月10日　提出 福岡南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -16 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区老司３丁目６６７番２７ ｢老司３－２３－５｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 大橋 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部の既成住宅地域 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南西方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅からはやや距離があるものの、バス便は充実しており都心部への交通アクセスは概ね標準的。短期的には 現状のまま推移することが予測される。戸建住宅は堅調に推移しており、地価は上昇基調を辿っている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区南部郊外部及び那珂川市北西部の住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅取得目的の個人が中心で、 ハウスビルダーや転売目的の不動産業者の需要も期待できる。現下の金融環境を背景に、福岡市の人口増加の動きとも 相俟って住宅需要は堅調に推移。市中心部寄りからの地価上昇の動きが波及しており、地価は鈍化傾向が認められるも のの上昇基調で推移。坪３５～４０万円程度、標準画地で総額２，５００万円前後を示している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 散見されるアパート等の収益物件は、税金対策等といった土地本来の最有効使用の観点とは別個の動機等により建築さ れたものも多く、経済合理性に合致した賃料水準が形成されていないのが実情である。かかる中、収益性よりも快適性 を旨とする地域的特性にも鑑み、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を中心に、代表標準地との均衡性に 留意のうえ、更に周辺地域の需要動向等も斟酌して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [104.0] 100 [ 75.9] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの上昇、金利上昇圧力も看取され るが、依然として低金利で推移、福岡都市圏 の成長性等とも相俟って、住宅需要は堅調に 推移している。 上記要因を背景に、不動産需要は堅調に推移 。需要は割安感も残る郊外部に波及しており 、地価上昇の鈍化傾向は認められるものの上 昇基調で推移。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％