別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　友松　昌司   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 466,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区大楠３丁目５３５番
｢大楠３－２６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン、事務所等が混在
する地域		 南東5.3m市道 水道、ガス、下水 高宮

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 高宮駅　北西方

350m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状維持で推移すると考えられる。交通利便性等、生活利便性は良好で
あり、地価水準については、上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市南区、中央区のうち西鉄天神大牟田線「平尾」駅と「高宮」駅を最寄り駅とする住宅地域一帯であ
る。主たる需要者層は、高所得者の個人や画地規模から共同住宅建設を目論む不動産開発業者等が中心となっている。
当該圏域は最寄り駅から徒歩圏内で利便性に優れ、住宅地需要は堅調である。市場において取引される価格帯は、３０
０㎡程度の土地で概ね１４，０００万円前後が主流となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は
、収益性の観点から市場価格を把握した理論的な価格であるが、想定要素を含んで価格算定されるためやや説得力が劣
ると思料する。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との
バランス検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    537,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[102.0]		 100
[124.7]		 [100.0]
100		 464,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市南区の人口は増加傾向にあり、若い世
代の流入もみられ、不動産需要は堅調である
。


地域要因に大きな変動はないが、交通利便性
等が高く、住宅地需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南７Ｃ

-510		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡南７Ｃ

-612		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西10.3m市
道、
北東3.6m、
角地
２住居

(80,200)
c 福岡南８Ｋ

-103		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.8m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
d 福岡南８Ｋ

-605		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e 福岡南８Ｋ

-1119		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.4m市道
、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
402,324  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
442,154 		 100
[  94.0]
470,377 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
470,000 
b (　           ) 
367,329  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
395,859 		 100
[  92.0]
430,282 
430,000 
c (　           ) 
303,228  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
338,706 		 100
[  71.9]
471,079 
471,000 
d (　           ) 
338,404  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
368,407 		 100
[  96.0]
383,757 
384,000 
e (　           ) 
316,633  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
335,631 		 100
[  99.9]
335,967 
336,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



福岡南 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることが困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,024,924 
2,585,176 
9,439,748 
5,947,200 
3,492,548 		 （　0.9817）
3,428,634 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    107,144,813 円　　　　（　    341,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 171.00 Ｓ3 513.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   314 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建のアパート　１ＬＤＫ×９戸、約５１㎡を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 当該建物の構造、階層としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
171.00 
90.0 
153.90 
2,000 
307,800 		 1.0  307,800 
1.0  307,800 

 2～ 2		 共同住宅
171.00 
90.0 
153.90 
2,200 
338,580 		 1.0  338,580 
1.0  338,580 

 3～ 3		 共同住宅
171.00 
90.0 
153.90 
2,200 
338,580 		 1.0  338,580 
1.0  338,580 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
513.00 
90.0 
461.70 

984,960 		 984,960 
984,960 
⑨年額支払賃料        984,960 円　×　12ヶ月　＝　      11,819,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     461.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,819,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       619,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,775,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           984,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,357 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          984,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         239,823 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,024,924 円　　　　（　        38,296 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,249 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 448,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 619,776 円  　　　       12,395,520　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      341,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      952,000 円  　　　　    112,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,585,176 円　（　　　　　　         8,233 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9817    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     513.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,947,200 円  
（　　　　　        18,940 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,024,924 円      
②総費用 2,585,176 円      
③純収益　①－② 9,439,748 円      
④建物等に帰属する純収益 5,947,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,492,548 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,428,634 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,144,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     341,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区大楠三丁目５３５番
 2900000018107-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩二   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 466,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区大楠３丁目５３５番
｢大楠３－２６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン、事務所等が混在
する地域		 南東5.3m市道 水道、ガス、下水 高宮

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鉄道駅まで徒歩圏内の利便性
に恵まれた住宅地域		 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 高宮駅　北西方

350m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性が良好な住宅地域に対する需要は旺盛であるため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区及び隣接区の品等の高い住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は所得水準の高い富裕層であ
る。当該圏域は平坦地に形成されており、敷地規模にゆとりがあり、また品等の高い建物も多い。需要の中心となる価
格帯は土地のみで１億円を超過するが、希少性が高い地域であるため、周辺相場を上回る価格での取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説
得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、建築費の高騰等から投資
採算性は悪化しており、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    537,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[102.0]		 100
[124.7]		 [100.0]
100		 464,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市南区の人口は増加しており、住宅地に
対する有効需要は堅調である。



福岡市南区の中でも交通利便性が優れた住宅
地域であり、地価は上昇傾向で推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南７Ｃ

-510		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡南７Ｃ

-317		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東7.8m市道
、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡南８Ｋ

-1107		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡南８Ｋ

-508		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
402,324  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
442,154 		 100
[  96.9]
456,299 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
456,000 
b (　           ) 
414,939  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
456,848 		 100
[  97.9]
466,648 
467,000 
c (　           ) 
389,638  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
418,471 		 100
[  88.4]
473,383 
473,000 
d (　           ) 
393,288  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
421,781 		 100
[  88.2]
478,210 
478,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



福岡南 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,068,994 
2,587,393 
9,481,601 
5,947,200 
3,534,401 		 （　0.9817）
3,469,721 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    108,428,781 円　　　　（　    345,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 171.00 Ｓ3 513.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   314 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各室５０㎡程度の小所帯向け住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
171.00 
90.0 
153.90 
2,100 
323,190 		 1.0  323,190 
1.0  323,190 

 2～ 2		 共同住宅
171.00 
90.0 
153.90 
2,150 
330,885 		 1.0  330,885 
1.0  330,885 

 3～ 3		 共同住宅
171.00 
90.0 
153.90 
2,200 
338,580 		 1.0  338,580 
1.0  338,580 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
513.00 
90.0 
461.70 

992,655 		 992,655 
992,655 
⑨年額支払賃料        992,655 円　×　12ヶ月　＝　      11,911,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     461.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         528,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,911,860 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         528,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       621,993 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,817,867 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           992,655 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,430 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          992,655 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         241,697 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,068,994 円　　　　（　        38,436 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,198 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 448,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 621,993 円  　　　       12,439,860　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      341,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      952,000 円  　　　　    112,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,587,393 円　（　　　　　　         8,240 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9817    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     513.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,947,200 円  
（　　　　　        18,940 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,068,994 円      
②総費用 2,587,393 円      
③純収益　①－② 9,481,601 円      
④建物等に帰属する純収益 5,947,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,534,401 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,469,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,050 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,428,781 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     345,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区大楠三丁目５３５番
 2900000018107-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考