令和8年1月16日　提出 福岡南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -3 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区鶴田２丁目３００番１０９ ｢鶴田２－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 大橋 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南西方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 南区南部郊外の高台に位置する住宅地域である。今後も現状の住環境を維持と予測。地価の上昇傾向が続くが上 昇幅は年々縮小傾向にある。日銀による政策金利の動向、金融機関の住宅ローン金利の動向等に注視が必要。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南部及び隣接市に存する住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都心部等への通勤する給与所得 者。閑静な住宅地域であるが、福岡市南部郊外の鉄道駅から離れた住宅地域でもあり、住宅ローン減税等を背景に堅調 な住宅需要が続いているが、今後の金融機関の住宅ローン金利や日銀の政策金利の動向に留意。需要の中心となる価格 帯は、土地のみ２５０㎡程度の取引で２，０００万円前後、新築戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であることから、 自用目的での取引が中心の地域であり、公法上の規制等よりアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟 な地域であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [104.0] 100 [102.0] [100.0] 100 81,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区人口世帯数共に微増傾向。住宅ローン金 利は変動固定ともに上昇傾向。今後の日銀の 金融政策や経済状況に対する住宅需要の影響 に注視が必要。 市郊外に位置する高台の住宅地域。市境に位 置するため割安感があるが、周辺地域と比較 すると競争力が弱く、地価の上昇幅は年々縮 小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％