別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　田口　浩二   TEL.
鑑定評価額 746,000,000 円  １㎡当たりの価格 591,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区高宮２丁目１００番
｢高宮２－１０－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m


(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ8		 一般住宅、マンショ
ンが混在する閑静な
住宅地域		 北西6.1m市道、背面道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 品等の高い住宅地域 街

路		 ６．１ｍ市道 交通

施設		 西鉄平尾駅　南東方

710m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性の認められ
る住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    597,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              546,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区における西鉄沿線のマンション等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、マンションデベロ
ッパー、不動産業者等である。分譲マンション市場が堅調に推移するなか、開発用地を中心に土地需要は拡大しており
、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、マンション素地の規模によるが土地総額で５～８億円程度と考えられ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地取得目的の取引が主の地域であり、比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。開発法による価格は、
想定要素を含むものの、マンションデベロッパーの投資採算性を反映した価格である。本件では市場の取引実態を反映
した比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    537,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡南 -12                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    565,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口は増加傾向にあり、不動産市況は
全般的に堅調である。



交通利便性が良好であることから、マンショ
ン等が多く見受けられ、住宅需要は堅調であ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南８Ｋ

-606		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
１中専

(60,150)
b 福岡南７Ｃ

-510		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
c 福岡南８Ｋ

-213		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4.7m市道
、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(70,188)
d 福岡南７Ｃ

-511		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.2m市道
、南西5.3m、
角地
準工

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
467,910  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
509,086 		 100
[  88.7]
573,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
585,000 
b (　           ) 
402,324  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
442,154 		 100
[  77.3]
571,997 
583,000 
c (　           ) 
520,562  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
552,316 		 100
[  94.3]
585,701 
597,000 
d (　           ) 
562,512  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
567,334 		 100
[  95.0]
597,194 
609,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    597,000 円／㎡]  



福岡南 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地であり、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション適地であり、開発法を適用する。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,632,185,392 
942,809,561 
12 
800,000 
2,445.50 
330,000 
2,614.70 
⑧開発法による価格 　　          689,375,831 円　　　　（　              546,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,262 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,262.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
514.58 ㎡  2,614.70 ㎡  2,522.81 ㎡  91.89 ㎡  2,445.50 ㎡  ＲＣ・8F
 (    30 戸)
 82㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.8 ％）  （     207.2 ％）  （     199.9 ％）  （       7.3 ％）  （     93.53 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   34.5 ｍ

  36.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.1 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 800,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    800,000 円／㎡　　×　　     2,445.50 ㎡　　＝　　　　       1,956,400,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,956,400,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   339,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    339,900 円／㎡　　×　　　   2,614.70 ㎡　　＝　　　　         888,736,530 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,956,400,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         215,204,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,103,940,530 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 19 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 156,512,000 円  (      8 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          137,135,814 円 
販売総額(2期) 1,408,608,000 円  (     72 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　        1,177,173,706 円 
販売総額(3期) 391,280,000 円  (     20 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          317,875,872 円 
収入合計 － － － － 1,632,185,392 円 
支出 建築工事費(1期) 88,873,653 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           83,976,715 円 
建築工事費(2期) 88,873,653 円  (     10 ％) ×　　0.8845  （     13 ヶ月） ＝　　           78,608,746 円 
建築工事費(3期) 710,989,224 円  (     80 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          588,627,979 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 107,602,000 円  (     50 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          101,673,130 円 
販売管理費(2期) 107,602,000 円  (     50 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　           89,922,991 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 942,809,561 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,632,185,392 円　　－　　　　　　          942,809,561 円　　＝　　　　　           689,375,831 円 

              546,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福岡南 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区高宮二丁目１００番
 2900000010746-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡南 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.
鑑定評価額 742,000,000 円  １㎡当たりの価格 588,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区高宮２丁目１００番
｢高宮２－１０－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m


(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ8		 一般住宅、マンショ
ンが混在する閑静な
住宅地域		 北西6.1m市道、背面道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 区内で品等の高い住宅地域 街

路		 ６．１ｍ市道 交通

施設		 西鉄平尾駅南東方

710m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境の良好な住宅地域として成熟しており、今後も同様に推移していくものと予測する。住宅地としての選好
性は高く、当面地価は堅調に推移するものと予測するが、高騰する建築費・金利の動向には留意を要する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    595,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              569,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区を中心とした鉄道沿線地域の内、マンションが立地可能な地域。主たる需要者は、マンショ
ン開発を目論むデベロッパー等である。マンション素地の供給不足等を背景に近年仕入競争は激化、建築費の高騰も相
俟って分譲価格も上昇傾向で推移している。マンション素地価格は、規模等により大きく異なるため中心価格帯は見出
し難いが、１種（容積率１００％）当たり単価は９５～１００万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、取引事例比較法及び開発法を適用しているが、南区高宮エリアを中心に実際に行われた取引事例に基づき試
算された比準価格は、実証的で説得力を有する。また、開発法による価格は、想定要素は含まれるものの、想定需要者
であるマンションデベロッパーの投資採算性を反映した価格であり、高い説明力が認められる。以上より、本件では、
比準価格及び開発法による価格を関連付け、周辺地価動向も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    537,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡南 -12                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    565,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区は人口は増加傾向、取引件数は横ばい～
微減で推移。好立地なマンション用地の需要
は根強く、取引利回りは低水準で推移してい
る。

中層共同住宅を中心とした西鉄沿線の住宅地
域。良好な住環境や都心接近性等を背景に、
マンション需要は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％ +4.1 ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南７Ｃ

-511		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.2m市道
、南西5.3m、
角地
準工

(80,200)
b 福岡南８Ｋ

-1113		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡南８Ｋ

-606		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
１中専

(60,150)
d 福岡中央８
Ｋ
-304		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
562,512  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
567,334 		 100
[  92.2]
615,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
628,000 
b (　           ) 
471,033  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
490,816 		 100
[  87.3]
562,218 
573,000 
c (　           ) 
467,910  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
509,086 		 100
[  98.0]
519,476 
530,000 
d (　           ) 
629,359  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
652,016 		 100
[ 113.1]
576,495 
588,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    595,000 円／㎡]  



福岡南 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地であり、想定需要者は賃貸事業を営む不動産業者ではなく、分譲マンション開発業者と判断
されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション事業による投資採算性で価格形成されているため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,706,415,488 
987,990,516 
12 
850,000 
2,445.50 
348,000 
2,614.70 
⑧開発法による価格 　　          718,424,972 円　　　　（　              569,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,262 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,262.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
514.58 ㎡  2,614.70 ㎡  2,522.81 ㎡  91.89 ㎡  2,445.50 ㎡  ＲＣ・8F
 (    30 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.8 ％）  （     207.2 ％）  （     199.9 ％）  （       7.3 ％）  （     93.53 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   34.5 ｍ

  36.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.1 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 850,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    850,000 円／㎡　　×　　     2,445.50 ㎡　　＝　　　　       2,078,675,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,078,675,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   348,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   358,440 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    358,440 円／㎡　　×　　　   2,614.70 ㎡　　＝　　　　         937,213,068 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金不要
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,078,675,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         228,654,250 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,165,867,318 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 103,933,750 円  (      5 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           96,367,373 円 
販売総額(2期) 103,933,750 円  (      5 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           90,204,102 円 
販売総額(3期) 1,870,807,500 円  (     90 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　        1,519,844,013 円 
収入合計 － － － － 1,706,415,488 円 
支出 建築工事費(1期) 93,721,307 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           88,557,263 円 
建築工事費(2期) 93,721,307 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           82,118,609 円 
建築工事費(3期) 749,770,454 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          609,113,517 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 114,327,125 円  (     50 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          108,027,700 円 
販売管理費(2期) 114,327,125 円  (     50 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          100,173,427 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 987,990,516 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,706,415,488 円　　－　　　　　　          987,990,516 円　　＝　　　　　           718,424,972 円 

              569,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福岡南 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区高宮二丁目１００番
 2900000010746-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考