別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-27 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.
鑑定評価額 1,910,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区西中洲１号２３番外
｢西中洲１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中高層の料飲店等が
建ち並ぶ歓楽街の商
業地域		 南東22m国道、背面道 水道、ガス、下水 天神南

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 天神南駅北東方

330m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、飲食店舗を中心とした商業地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。店舗利用
客数の増加とともに土地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市の中心市街地である博多駅から天神駅周辺の商業地域と判断した。福岡市を代表する歓楽街であ
る中洲と天神エリアの間に位置する商業地域で繁華性は高い。主な需要者は、自社の店舗ビルの敷地として取得する法
人や、賃貸用の店舗ビルやホテルを建設し収益獲得を目的とする投資家が中心である。海外の観光客も増加傾向で、商
業地の需要も堅調である。需要の中心価格帯は１㎡当たり３６０万円程度と上昇が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であ
り、主な需要者でもある店舗ビルの建設を目的とする投資家は、対象不動産から得られる収益に着目して取引を行うと
考えられることから、重要な価値判断の指標となる。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,650,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[123.2]		 [ 96.0]
100		 3,570,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策や物価上昇の影響が
見られるが緩やかに回復している。福岡市中
央区中心部の商業地の土地需要は底固い。


国体道路沿いの飲食店を中心とした商業地で
、歓楽街を訪れる客数の増加で土地の需要は
旺盛な状況が続いており、地価の上昇率も高
く推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-6		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11.2m県
道、
南東4.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 福岡中央８
Ｋ
-607		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.6m市道
、中間画地
商業

(90,276)
c 福岡中央８
Ｋ
-1104		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d 福岡博多８
Ｋ
-105		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
南東6m、
二方路
商業

(100,400)
e 福岡博多８
Ｋ
-102		 福岡市博多区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西26m県道、
南東6m、
二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,134,187  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,152,444 		 100
[  87.3]
3,611,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
3,470,000 
b (　           ) 
2,868,796  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,972,073 		 100
[  78.6]
3,781,263 
3,630,000 
c (　           ) 
3,444,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,519,800 		 100
[  90.0]
3,910,889 
3,750,000 
d (　           ) 
3,146,079  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
3,240,767 		 100
[  85.5]
3,790,371 
3,640,000 
e (　  2,452,724) 
2,452,724  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
2,933,650 		 100
[  80.1]
3,662,484 
3,520,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,620,000 円／㎡]  



福岡中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

163,586,457 
51,526,833 
112,059,624 
52,474,900 
59,584,724 		 （　0.9451）
56,313,523 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,706,470,394 円　　　　（　  3,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 354.21 Ｓ8 2,754.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   530 ㎡     16.3 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～８階は店舗を想定。容積率算定延床面積２，５５２．３９㎡。 ⑦有効率　  73.6 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
344.31 
26.6 
91.72 
11,000 
1,008,920 		 12.0  12,107,040 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
344.31 
80.3 
276.41 
7,000 
1,934,870 		 12.0  23,218,440 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
344.31 
80.3 
276.41 
5,300 
1,464,973 		 12.0  17,579,676 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,754.48 
73.6 
2,026.59 

11,733,628 		 140,803,536 
0 
⑨年額支払賃料     11,733,628 円　×　12ヶ月　＝　     140,803,536 円 
⑩a共益費（管理費）           1,100 円／㎡　×　   2,026.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　      26,750,988 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       167,554,524 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,759,781 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 162,234,743 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       140,803,536 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,351,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     163,586,457 円　　　　（　       308,654 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,595,000 円  　　　　    919,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 23,659,233 円  　　　      168,994,524　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,623,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,811,500 円  　　　　    919,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       919,000 円  　　　　    919,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       919,000 円  　　　　    919,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,526,833 円　（　　　　　　        97,220 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 919,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 324,000 円／㎡　×　   2,754.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,474,900 円  
（　　　　　        99,009 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 163,586,457 円      
②総費用 51,526,833 円      
③純収益　①－② 112,059,624 円      
④建物等に帰属する純収益 52,474,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 59,584,724 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 56,313,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      106,252 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,706,470,394 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区西中洲１号２３番
 2900000078549-0000
2 　福岡市中央区西中洲１号２４番
 2900000078550-0000
3 　福岡市中央区西中洲１号２５番
 2900000078551-0000
4 　福岡市中央区西中洲１号２６番
 2900000078552-0000
5 　福岡市中央区西中洲１号２８番
 2900000078554-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-27 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　納富　久雄   TEL.
鑑定評価額 1,930,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区西中洲１号２３番外
｢西中洲１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中高層の料飲店等が
建ち並ぶ歓楽街の商
業地域		 南東22m国道、背面道 水道、ガス、下水 天神南

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 天神南駅北東方

330m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であり、インバウンド需要の増加とともに繁華性が増していくものと予
測。今後も当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測するが、日中関係の動向にも留意する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,820,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区や博多区の商業地域一円である。需要者の中心は飲食店ビル等の開発を行う不動産業者等であるが
インバウンド需要増加の影響等も存し、ホテル用地需要も強い。こうした影響により、中央区内の商業地の中でも高い
地価上昇率が継続している。市場の中心となる価格帯は規模や地域により異なるため見出し難いが、１種単価で２４０
万円／坪前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中央区、博多区の繁華性の高い取引事例を多数収集し、試算を行った比準価格については現在の不動産投資市場におけ
る市場性を反映する適切な価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は投資用不動産であれば重視すべき価格
であるが、試算の過程において多数の想定要素を含むこと等から規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格
を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,650,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[121.0]		 [ 96.0]
100		 3,630,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰化や取引利回りの下げ止まり懸
念等を背景に地価上昇幅は縮小しているが、
依然として高い地価上昇率が継続している地
域も多い。

インバウンド需要増加の影響もありホテル用
地需要や飲食店舗用地需要が旺盛で高い地価
上昇率が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-6		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11.2m県
道、
南東4.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 福岡中央８
Ｋ
-1104		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c 福岡博多７
ＫＤＨ
-102		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,495)
d 福岡博多８
Ｋ
-1305		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西22.1m市
道、
北東11.1m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,134,187  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,152,444 		 100
[  80.4]
3,920,950 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
3,760,000 
b (　           ) 
3,444,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,519,800 		 100
[  88.1]
3,995,233 
3,840,000 
c (　           ) 
3,224,817  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
3,808,679 		 100
[  86.9]
4,382,830 
4,210,000 
d (　           ) 
2,817,228  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
3,212,628 		 100
[  84.4]
3,806,431 
3,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,870,000 円／㎡]  



福岡中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

157,132,558 
51,355,290 
105,777,268 
53,485,800 
52,291,468 		 （　0.9416）
49,237,646 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,492,049,879 円　　　　（　  2,820,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 354.21 Ｓ8 2,754.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   530 ㎡     16.3 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～８階：フロアー貸し店舗 ⑦有効率　  73.6 ％
の理由		 店舗ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
344.31 
26.6 
91.72 
10,500 
963,060 		 12.0  11,556,720 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
344.31 
80.3 
276.41 
6,700 
1,851,947 		 12.0  22,223,364 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
344.31 
80.3 
276.41 
5,200 
1,437,332 		 12.0  17,247,984 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,754.48 
73.6 
2,026.59 

11,438,999 		 137,267,988 
0 
⑨年額支払賃料     11,438,999 円　×　12ヶ月　＝　     137,267,988 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   2,026.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,319,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       161,587,068 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,492,283 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 155,814,785 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       137,267,988 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,317,773 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     157,132,558 円　　　　（　       296,477 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,595,000 円  　　　　    919,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 22,722,990 円  　　　      162,307,068　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,387,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,811,500 円  　　　　    919,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       919,000 円  　　　　    919,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       919,000 円  　　　　    919,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,355,290 円　（　　　　　　        96,897 円／㎡）　　（経費率　　  32.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 919,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 324,000 円／㎡　×　   2,754.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,485,800 円  
（　　　　　       100,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 157,132,558 円      
②総費用 51,355,290 円      
③純収益　①－② 105,777,268 円      
④建物等に帰属する純収益 53,485,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,291,468 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,237,646 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       92,901 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,492,049,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,820,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区西中洲１号２３番
 2900000078549-0000
2 　福岡市中央区西中洲１号２４番
 2900000078550-0000
3 　福岡市中央区西中洲１号２５番
 2900000078551-0000
4 　福岡市中央区西中洲１号２６番
 2900000078552-0000
5 　福岡市中央区西中洲１号２８番
 2900000078554-0000
6 　
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備考