令和8年1月16日　提出 福岡中央 5-23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 5-23 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　桐野　祐記   TEL.

鑑定評価額 2,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,080,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 1,480,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区荒戸２丁目１７８番 ｢荒戸２－１－５｣ ②地積 　(㎡) 1,132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1.2:1 事務所 ＳＲＣ9 店舗兼共同住宅、事 務所等が混在する商 業地域 南36m市道、背面道 水道、ガス、下水 大濠公園 110m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３６ｍ市道 交通 施設 大濠公園駅　西方 110m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、明治通り沿いに店舗兼共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ地域である。大濠公園に近接し、マンシ ョン素地の需要は高いが、開発余地が少なく、今後も当面は概ね現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            2,050,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の商業地域一帯と判定される。当地域は大濠公園に近く居住選好性が高いことから、主たる需要 者としては店舗付分譲マンションの建設を目論むデベロッパー等が想定される。建築工事費は高騰しているが、高額マ ンションの販売は好調である。まとまった規模の土地は供給が少なく、物件が出れば需要が競合し、高値での取引も想 定される。取引件数が少なく、動機や規模は様々であり、中心的な価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と類似する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれており不動産市場 の実態を反映した説得力の高い試算価格である。開発法による価格は、分譲マンション業者の投資採算性に着目した価 格である。試算過程に想定要素を含むものの、販売価格や建築工事費等は適切に査定されている。したがって、比準価 格及び開発法による価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 5-14              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,090,000 円／㎡ [107.7] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [102.0] 100 2,050,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,890,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後、オフィスの大量供給が予定されており 、賃貸市場や金利の動向には留意を要するが 、オフィス、マンション用地の需要は引き続 き旺盛である。 大濠公園駅に近い商業地域として成熟してお り、特段の変動要因はないが、マンション用 地として高い需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.1 ％  ％