別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-19 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.
鑑定評価額 545,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
｢舞鶴１－４－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:3		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 北西9m市道 水道、ガス、下水 天神

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 天神駅　北西方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 天神地区から徒歩圏内に位置する住商混在地で、その利便性から近年は住宅用途が牽引する形で地価が上昇して
いるエリアである。今後も住宅用途が牽引する形で地価は上昇傾向で推移すると予想する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市中央区における高度商業地の周辺商業地である。幹線道路背後に位置するため、商業需要よりも
住宅需要が強いエリアで、需要者の中心は店舗兼共同住宅の建築を企図する不動産業者である。市内中心部では価格が
高騰し、また売物件が出ないことから、相対的に割安感のある中心部の周辺での取得を検討する動きが見られ当地域に
も需要が向かっている。取引の中心となる価格帯は、立地、用途、規模によって異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中央区内の類似性の高い商業地に存する取引事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格で
あると言える。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映して
いるが、その試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件で
は比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡中央 5-14              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区のオフィス空室率は、新規供給の多さ
から、高い水準が続く。利便性が良い地域で
の住宅需要は賃貸、分譲ともに好調に推移し
ている。

市内中心部から徒歩圏内に位置し、未だ割安
感の残る地域。多様な用途が競合し、地価の
上昇要因となっている。近年、近隣で大型店
が開業した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％ +4.9 ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央７
Ｃ
-206		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 福岡中央８
Ｋ
-1101		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m市道
、中間画地
商業

(90,400)
c 福岡中央８
Ｋ
-1302		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東24.9m県
道、北西6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,493)
d 福岡中央８
Ｋ
-903		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.9m市道、
中間画地
商業

(90,354)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,088,555  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,203,426 		 100
[ 137.3]
1,604,826 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,600,000 
b (　           ) 
1,226,005  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,327,763 		 100
[  88.4]
1,501,994 
1,500,000 
c (　           ) 
1,441,633  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,566,009 		 100
[ 104.7]
1,495,711 
1,500,000 
d (　           ) 
1,562,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,653,125 		 100
[ 111.7]
1,479,969 
1,480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,520,000 円／㎡]  



福岡中央 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,640,749 
14,036,580 
40,604,169 
25,178,400 
15,425,769 		 （　0.9451）
14,578,894 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    441,784,667 円　　　　（　  1,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 194.80 ＲＣ11 1,681.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   363 ㎡     11.5 m x   32.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をエントランス及びピット式駐車場（８台）、２階を事務所、３階以上を約３４㎡の１ＬＤＫの共同住宅と想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
194.80 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 事務所
181.28 
77.2 
140.00 
4,850 
679,000 		 8.0  5,432,000 
0.0  0 

 3～11		 住宅
145.08 
94.6 
137.20 
2,700 
370,440 		 1.0  370,440 
2.0  740,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,681.80 
81.7 
1,374.80 

4,012,960 		 8,765,960 
6,667,920 
⑨年額支払賃料      4,012,960 円　×　12ヶ月　＝　      48,155,520 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,374.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,949,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費の水準に基づき計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,104,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,204,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,915,968 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,765,960 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,667,920 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,640,628 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,640,749 円　　　　（　       150,525 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,818 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,340,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,512,080 円  　　　       55,120,800　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,270,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,978,000 円  　　　　    468,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       468,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       468,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,036,580 円　（　　　　　　        38,668 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 468,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,681.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,178,400 円  
（　　　　　        69,362 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,640,749 円      
②総費用 14,036,580 円      
③純収益　①－② 40,604,169 円      
④建物等に帰属する純収益 25,178,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,425,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,578,894 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,162 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    441,784,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区舞鶴一丁目１０５番１
 2900000149993-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-19 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.
鑑定評価額 534,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
｢舞鶴１－４－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:3		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 北西9m市道 水道、ガス、下水 天神

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 天神駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 天神駅徒歩圏で都心アクセスに優れた商業地域である。従来の事務所から単身向けマンションへの建替えが進ん
でおり、今後もこの傾向は続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、天神及び博多駅エリア並びに副都心に位置し、事務所併用共同住宅の立地が可能な地域である。主たる
需要者は、収益物件の開発を行うディベロッパーや不動産ファンド、事業所開設を目的とする企業である。当該立地条
件を備えた一定規模以上の画地は供給が限定的で希少性が高く、立地や事業性を重視した取得需要は引き続き底堅い市
場環境にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法及び収益還元法により試算価格を算出した。比準価格は、同一需給圏内の複数の取引事例を比較検討し
て求められた客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は計算過程に多くの想定要素を含むため、客観性及び説
得力は相対的に低い。本件では、市場性を的確に反映し説得力に優れる比準価格を標準とし、収益価格を参考に鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡中央 5-14              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    955,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口・世帯数は増加傾向にある。金
利や建築費の上昇といった不安要素はあるも
のの、土地取得需要は依然として旺盛である
。

天神中心部への接近性が良好であることから
、店舗・事務所用途に加え近年は賃貸マンシ
ョン需要も強く、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％ +53.9 ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央８
Ｋ
-301		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南24m市道、
東4m、角地
商業

(100,400)
b 福岡中央８
Ｋ
-1101		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m市道
、中間画地
商業

(90,400)
c 福岡中央７
Ｃ
-903		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m市道、
北7.9m、角地
商業

(100,400)
d 福岡博多７
Ｃ
-1314		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m県道、
北西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,210,068  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,233,117 		 100
[  82.7]
1,491,073 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,490,000 
b (　           ) 
1,226,005  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,327,763 		 100
[  88.2]
1,505,400 
1,510,000 
c (　           ) 
1,833,680  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,913,792 		 100
[ 114.4]
1,672,895 
1,670,000 
d (　           ) 
1,208,594  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,324,619 		 100
[  88.1]
1,503,540 
1,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,510,000 円／㎡]  



福岡中央 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,037,375 
13,706,493 
41,330,882 
25,923,400 
15,407,482 		 （　0.9451）
14,561,611 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    441,260,939 円　　　　（　  1,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 215.00 ＲＣ11 1,681.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   363 ㎡     11.5 m x   32.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をエントランス及びピット式駐車場（８台）、２階を事務所、３階以上を住宅（１ＬＤＫ・３４㎡程度）で想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
194.80 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 事務所
181.28 
77.2 
140.00 
4,820 
674,800 		 8.0  5,398,400 
0.0  0 

 3～11		 居宅
145.08 
94.6 
137.20 
2,730 
374,556 		 1.0  374,556 
2.0  749,112 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,681.80 
81.7 
1,374.80 

4,045,804 		 8,769,404 
6,742,008 
⑨年額支払賃料      4,045,804 円　×　12ヶ月　＝　      48,549,648 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,374.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,949,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,498,928 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,220,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,294,331 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,769,404 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,186 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,742,008 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,658,858 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,037,375 円　　　　（　       151,618 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,820 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,270,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,551,493 円  　　　       55,514,928　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,118,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,859,000 円  　　　　    454,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       454,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       454,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,706,493 円　（　　　　　　        37,759 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 454,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　   1,681.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,923,400 円  
（　　　　　        71,414 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,037,375 円      
②総費用 13,706,493 円      
③純収益　①－② 41,330,882 円      
④建物等に帰属する純収益 25,923,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,407,482 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,561,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,115 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    441,260,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区舞鶴一丁目１０５番１
 2900000149993-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考