鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
福岡中央 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-17

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　石田　美紀子

TEL.

鑑定評価額

281,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区六本松２丁目２区６３番｢六本松２－２－８｣				②地積　(㎡)	249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:5	店舗兼共同住宅Ｓ4	中層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域	南東20m国道	水道、ガス、下水	六本松 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

地下鉄六本松駅　　　
北東方
250m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗付きマンションが建ち並ぶ幹線沿いで、今後も現状を維持するものと予測する。長引く建築費の高騰の影響
で、地価の上昇率は若干弱まるが、引き続き地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 793,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区西部、城南区北部、早良区北東部の路線商業地域である。主な需要者は、賃貸向け共同住宅を管
理運営する不動産業者や賃貸経営を目的とする個人又は法人も考えられる。近年は地価の高騰で都市中心部から周辺部
に需要がシフトしており、不動産業者の土地取得意欲は強い。需要の中心となる土地の価格帯は、用途や規模等により
開差があることから把握が困難であるが、坪単価で概ね４００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は類似性の高い幹線沿い及び隣接区の価格牽連性の高い事例で、比準価格の信頼性は高い。一方、収
益価格は土地価格に見合う賃料水準に達していないため低位に試算された。なお、近隣地域は収益性を基礎に取引決定
される地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の商業地は不動産投資ファンド等を中
心に取得意欲が旺盛であるが、取引利回りは
ほぼ横ばいで調整局面にある。

最寄駅から博多駅の利便性が増したことで、
賃貸マンションの需要は根強いが、建築費の
高騰で、地価の上昇率は鈍化傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央８Ｋ -604	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北東22.6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	福岡中央８ＫＤＨ -210	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西15m市道、北2m、角地		１住居高度地区2種20m (80,200)
c	福岡中央７Ｃ -903	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.9m市道、北7.9m、角地		商業 (100,400)
d	福岡早良８Ｋ -407	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	北西36m市道、南西12m、北東2m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 639,318	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	658,498	100 [ 59.2]	1,112,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 685,464	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	692,929	100 [ 57.3]	1,209,300		1,210,000
c	(　 ) 1,833,680	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,913,792	100 [ 152.0]	1,259,074		1,260,000
d	(　 ) 1,032,946	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,128,232	100 [ 103.0]	1,095,371		1,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,170,000 円／㎡]

福岡中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,205,383	5,047,336	15,158,047	8,392,800	6,765,247	（　0.9630） 6,514,933	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	197,422,212 円　　　　（　 793,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＲＣ5	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	249 ㎡	6.8 m x 33.7 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は３９㎡程度の１ＬＤＫ、１２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	130.00	60.0	78.00	4,390	342,420	8.0	2,739,360
							0.0	0
2～ 5	住宅	130.00	90.0	117.00	2,720	318,240	0.0	0
							2.0	636,480
～

～

～

計		650.00	84.0	546.00		1,615,380		2,739,360
								2,545,920

⑨年額支払賃料	1,615,380 円　×　12ヶ月　＝　 19,384,560 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 982,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,367,360 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 814,694 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,552,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,739,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,545,920 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 626,419 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,205,383 円　　　　（　 81,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,836 円/㎡　月額支払賃料（　 2,720 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	156,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,036,736 円	20,367,360　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 592,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,047,336 円　（　　　　　　 20,270 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0538	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,392,800 円（　　　　　 33,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,205,383 円
②総費用	5,047,336 円
③純収益　①－②	15,158,047 円
④建物等に帰属する純収益	8,392,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,765,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,514,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,422,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 793,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡中央 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市中央区六本松二丁目二区６３番	2900000054494-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
福岡中央 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-17

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高木　俊二

TEL.

鑑定評価額

279,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区六本松２丁目２区６３番｢六本松２－２－８｣				②地積　(㎡)	249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:5	店舗兼共同住宅Ｓ4	中層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域	南東20m国道	水道、ガス、下水	六本松 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称「国体道路」

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

六本松駅　北東方

250m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗付きマンション、営業所等が建ち並ぶ商業地域。画地規模は大小さまざまで、間口の狭い画
地も多い。地価は上昇傾向が鈍化している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 852,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心の縁辺部の商業地域。需要の中心は、不動産業者や投資家による賃貸マンション又は分譲マンション
用地需要である。近隣地域は天神と六本松を結ぶ動脈道路沿いで、バス利用が中心だが便数は多く、交通利便は良い。
当地域の１階部分は回遊型店舗ではなく、目的来店型店舗（医療・飲食・サービス）向きである。２階以上は賃貸住宅
が多い。需要水準は大規模画地であれば３億円以上。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、環境条件が類似する事例を重視して試算した。収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して試算したもので、
投資採算性が重視されるエリアでは価格の重要な指標となる。しかし収益価格は建築費や利回り次第で流動的となる特
性を有し、信頼性では比準価格より若干劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

１０年国債利回りは１．９％台まで上昇し、
２００７年以来の高水準となった。住宅需要
や投資需要への影響が注視される。

六本松１～４丁目エリアにおける２０２５年
１月以降の開発計画は、賃貸マンション２棟
（６８戸と２８戸）。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央７Ｃ -101	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西4.5m、角地		商業 (85,280)
b	福岡中央８Ｋ -301	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南24m市道、東4m、角地		商業 (100,400)
c	福岡中央８Ｋ -802	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.8m市道、南東2.8m、二方路		商業 (100,400)
d	福岡中央８Ｋ -803	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,097,361	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,193,247	100 [ 88.4]	1,349,827	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,350,000
b	(　 ) 1,210,068	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,233,117	100 [ 104.5]	1,180,016		1,180,000
c	(　 ) 1,022,986	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,059,091	100 [ 104.5]	1,013,484		1,010,000
d	(　 ) 802,268	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	830,347	100 [ 77.6]	1,070,035		1,070,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,180,000 円／㎡]

福岡中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,371,171	4,796,514	16,574,657	9,307,400	7,267,257	（　0.9630） 6,998,368	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	212,071,758 円　　　　（　 852,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＲＣ5	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	249 ㎡	6.8 m x 33.7 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は１ＬＤＫ１２戸

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	60.0	78.00	4,690	365,820	8.0	2,926,560
							0.0	0
2～ 5	住宅	130.00	95.0	123.50	2,720	335,920	0.0	0
							2.0	671,840
～

～

～

計		650.00	88.0	572.00		1,709,500		2,926,560
								2,687,360

⑨年額支払賃料	1,709,500 円　×　12ヶ月　＝　 20,514,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 572.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,029,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,543,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 861,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,681,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,926,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,095 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,687,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 661,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,371,171 円　　　　（　 85,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,836 円/㎡　月額支払賃料（　 2,720 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	692,000 円	173,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,637,314 円	21,543,600　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 650,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,470,500 円	173,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,796,514 円　（　　　　　　 19,263 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	173,000,000 円	設計監理料率　 259,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0538	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,307,400 円（　　　　　 37,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,371,171 円
②総費用	4,796,514 円
③純収益　①－②	16,574,657 円
④建物等に帰属する純収益	9,307,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,267,257 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,998,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,071,758 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 852,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡中央 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市中央区六本松二丁目二区６３番	2900000054494-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考